Een overeenkomst is nietig wanneer het op een abnormale manier tot stand is gekomen. Nietigheid gaat heel ver, omdat er wordt aangenomen dat de overeenkomst nooit heeft bestaan en alle gevolgen die eraan werden gegeven moeten worden teruggedraaid. Dit in tegenstelling tot vernietigbaarheid dat niet altijd met terugwerkende kracht wordt uitgesproken. Een overeenkomst kan door een absolute of een relatieve nietigheid zijn aangetast.

Een absolute nietigheid is de meest verregaande nietigheidsvorm en moet steeds ambtshalve door de rechter worden ingeroepen, ook wanneer geen van de partijen de geldigheid betwisten en zelfs wanneer zij gewoon gevolg willen geven aan de overeenkomst. Het gaat dan ook altijd om regels van algemeen belang, openbare orde of goede zeden. Een voorbeeld van een absolute nietigheid is een overeenkomst die ingaat tegen wetgeving van openbare orde. Denk bijvoorbeeld aan een overeenkomst om een huurmoord te plegen.

In de meeste gevallen zal er dan ook sprake zijn van een relatieve nietigheid. Een relatieve nietigheid wil zeggen dat men vooraf niet zomaar kan afwijken van de regels, maar daar later wel afstand van kan doen. Tijdens een geschil mag de rechter niet zomaar de nietigheid inroepen, maar moet de benadeelde partij dit in limine litis (“aan het begin van het geschil”) zelf doen. Doet hij dat niet, dan kan hij zich niet meer op de relatieve nietigheid beroepen. Hierop bestaan, onder Europese druk, slechts een handvol uitzonderingen die vooral betrekking hebben op het consumentenrecht.

Bij de verkoop van vastgoed worden vaak wilsgebreken ingeroepen om de geldigheid van de overeenkomst te betwisten. Het gaat dan om relatieve nietigheden. Er zal sprake zijn van zo’n wilsgebrek indien de overeenkomst op een abnormale manier tot stand kwam, namelijk:

  • Onder dwang of geweld;
  • Door dwaling over het voorwerp of de reden van verkoop;
  • Bij gekwalificeerde benadeling;
  • Bij bedrog door een van de partijen.