Vastgoedinvestering via de vennootschap

De particuliere rush op vastgoed doet de vastgoedmarkt momenteel daveren op zijn grondvesten, voornamelijk door de afschaffing van de Vlaamse woonbonus. Voor bedrijfsvastgoed is dat uiteraard geen katalysator, behoudens in uitzonderlijke gevallen, maar toch is het ook voor patrimoniumvennootschappen fiscaal aangeraden om dit jaar nog hun vastgoed te kopen. En ook dat heeft te maken met fiscale aanpassingen die in 2020 in werking treden, waardoor een vastgoedinvestering via de vennootschap wel interessant blijkt te zijn.

De investeringsaftrek wordt teruggeschroefd

Wanneer een onderneming investeringen uitvoert, zoals bijvoorbeeld de aankoop van zakelijk vastgoed, kan het onder bepaalde voorwaarden recht hebben op een investeringsaftrek. Hierbij wordt een percentage van de waarde afgetrokken van de belastbare winst. Bij ontoereikende winst mag het onbenut gedeelte zelfs worden overgedragen. In 2019 reken je naast de afschrijvingen nog op een investeringsaftrek van 20%. Vanaf 2020 wordt de investeringsaftrek echter naar 8% teruggebracht.

Lees ook: Wetgever sleutelt aan regels woonfiscaliteit

Afschrijven is in 2019 interessanter

In aanslagjaar 2021 daalt de vennootschapsbelasting opnieuw van 29,58% (incl. crisisbijdrage) naar 25%. Hierdoor worden inkomsten in 2019 zwaarder belast en is afschrijven in 2019 fiscaal interessanter. Voor zij die nu al aan de verlaagde vennootschapsbelastingtarief onderhevig zijn, is het verschil dan weer miniem. Voor hen zakt de vennootschapsbelasting van 20,4% terug naar 20%, door het afschaffen van de crisisbijdrage. Het blijft voor hen natuurlijk ook interessant, maar het verschil is echter te beperkt om nu nog halsoverkop te investeren.

Meer afschrijvingsmogelijkheden in 2019

Wanneer je het vastgoed in 2019 aanschaft, beschik je nog over een aantal interessante afschrijvingsmogelijkheden. Zo kan je het nog steeds degressief afschrijven tegen een hoger afschrijvingspercentage. Voor vastgoed zal je in 2019 afschrijven aan 6,66% in plaats van 3,33%. Tegenover de hogere vennootschapsbelasting is dat uiteraard interessanter. Vanaf 2020 kan degressief afschrijven niet langer en is lineair afschrijven de regel.

In principe ben je wel verplicht om de investering pro rata temporis af te schrijven. Je kan het dus enkel afschrijven voor de resterende duur van het boekjaar, waardoor het loont om de vastgoedinvestering nog zo snel mogelijk te doen via de vennootschap. Maar als kleine vennootschap reken je nog op een extra voordeel. Kleine vennootschappen mogen de investering in 2019 per slot van rekening nog voor een volledig jaar afschrijven, zelfs wanneer je de investering pas op 31 december 2019 doet. Ook hier bespaar je extra door de hogere vennootschapsbelasting. Ook deze optie verdwijnt overigens in 2020: vanaf dan ben je ook als kleine vennootschap verplicht om pro rata temporis af te schrijven.

En wat met de bijkomende aankoopkosten?

Bij de aankoop van vastgoed moet je een aantal aankoopkosten maken. Denk daarbij aan kosten voor de aankoopmakelaar, registratierechten en notariskosten. Deze kosten mag je als een enkele kostenpost aftrekken van je totale kosten, waardoor je opnieuw bespaart op de hogere vennootschapsbelasting. Ook heb je in 2019 nog de mogelijkheid om ze af te schrijven volgens een gekozen afschrijvingsritme, wat in het kader van fiscale optimalisatie interessant kan zijn. Vanaf 2020 verlies je die keuzemogelijkheid en moet je ze ofwel meteen als kostenpost aftrekken of ze mee afschrijven met de vastgoedinvestering in de vennootschap.

Aanzienlijke besparing door te investeren in 2019

Een vennootschap die begin 2019 nog in vastgoed investeerde, kan veel besparen. Stel bijvoorbeeld dat het toen een kantoor kocht voor 300.000 euro (afschrijven op 33 jaar). En daarbij 50.000 euro aankoopkosten maakte. Voor die vennootschap bedraagt de fiscale besparing uiteindelijk zo’n 20.168,09 euro. Wie daarentegen begin 2020 dezelfde investering doet, zal slechts 14.772,73 euro belastingen uitsparen. Zonder daarbij dan nog rekening te houden met de beperkte investeringsaftrek, is dat al geen klein verschil. En hoe duurder het vastgoed is, hoe groter het verschil oploopt.

Voor kleine vennootschappen die het verlaagd vennootschapstarief genieten, is de impact dan weer beperkter. In bovenstaand geval zou het verschil zo’n 2.090 euro bedragen. Maar anderzijds kunnen zij ook eind december nog steeds van dat voordeel genieten, terwijl grote vennootschappen de tijd onvermurwbaar zien verder tikken.

Lorenzo Risack
    Lorenzo Risack

    Lorenzo is jurist en heeft een passie voor het geschreven woord. In een vroegere carrière sleutelde hij aan juridische publicaties en had hij zijn eigen juridisch adviesbureau. Tegenwoordig schrijft hij zowel voor Belgische als Nederlandse media over het ondernemerschap en juridische kwesties. Dit doet hij ook via zijn juridische nieuwsdienst Rechtenkrant.be. Ook voor De Beleggersgids schrijft Lorenzo over juridische thema’s met betrekking tot investeren, beleggen en vastgoed. Dit doet hij op een typerende en eigenzinnige manier.

    Gerelateerde artikels