Buitenlands vastgoed verhuren

De afgelopen maanden is er in het nieuws het een en ander verschenen over de fiscaliteit van buitenlandse vakantiehuizen. Samengevat: vroeger was men verplicht om de theoretische huuropbrengst aan te geven. Maar het Europees Hof van Justitie floot de Belgische fiscus daarover terug. Volgens het Europees Hof ging het om een discriminerende maatregel, zeker omdat voor de in België verhuurde woningen het gunstiger kadastraal inkomen volstaat. Maar is het verhuren van een buitenlands vakantiehuis nu ook fiscaal interessanter geworden?

Belast op de werkelijke huurinkomsten

Het klopt dat de uitspraak van het Europees Hof van Justitie de fiscaliteit rond buitenlandse vakantiehuizen grondig heeft aangetast, maar dat geldt enkel voor niet-verhuurde vakantiehuizen. Wanneer jouw buitenlands vakantiehuis wordt verhuurd, volstaat het met andere woorden niet om de Italiaanse rendita catastale of de Nederlandse WOZ-waarde te gebruiken. Je moet dan nog steeds de werkelijke huurinkomsten aangeven, zoals dat voordien ook reeds het geval was. Daarvan mag je wel de in het buitenland betaalde belastingen aftrekken en bovendien trekt ook de fiscus nog een kostenforfait af.

Lees ook: Investeren in vakantieparken steeds populairder

Hof van Beroep te Luik beperkt belastingen

Hoewel het Europees Hof van Justitie weinig heeft gedaan voor de Belgische verhuurder, heeft het Luikse Hof van Beroep recent wel stappen gezet. Ook het Luikse Hof van Beroep spreekt hierbij van een ongeoorloofde discriminatie. Want ook in België moeten verhuurders enkel belastingen betalen op het kadastraal inkomen. Bovendien heeft de Europese Commissie in 2012 al aangegeven dat dit kadastraal inkomen een waarde van ongeveer twintig tot vijfentwintig procent van de marktwaarde zou vertegenwoordigen. Het Hof van Beroep te Luik heeft daarop beslist dat het, voor buitenlandse (Europese) vakantiewoningen, volstaat om slechts 22,5% van de jaarlijkse huur aan te geven.

Lees ook: Verouderd kadastraal inkomen zorgt voor onderschatting huurinkomsten

Dus het is wel fiscaal interessant om jouw buitenlands vakantiehuis te verhuren?

Zo eenvoudig is het in België nooit. België heeft nu eenmaal verschillende dubbelbelastingverdragen afgesloten waarbij je eigenlijk niet in België wordt belast, maar in het land waar het vakantiehuis gelegen is. En zij hoeven natuurlijk geen rekening te houden met de uitspraak van een of ander Belgisch Hof van Beroep, maar mogen hun eigen fiscale regels opleggen. Zo’n 80-tal dubbelbelastingverdragen telt België intussen al. Zeker op het Europees continent zijn er maar weinig uitzonderingen. Dat zorgt soms voor vreemde situaties.

Tijdens het wereldkampioenschap voetbal mocht Rusland bijvoorbeeld nog belastingen innen op de winstpremies van onze Rode Duivels. Dit omdat de spelers woonden in landen die een dubbelbelastingverdrag hadden met Rusland. Dat was ook het geval voor Leander Dendoncker die toen als voetballer van RSC Anderlecht nog steeds in België woonde. Ook België heeft nu eenmaal een dubbelbelastingverdrag gesloten met Rusland. De enige uitzondering was dan weer Youri Tielemans, die toen in het prinsbisdom Monaco woonde waarmee er geen dubbelbelastingverdrag is afgesloten. Hij moest twee keer belastingen betalen want naast de belasting in Rusland hield de Belgische fiscus ook bedrijfsvoorheffing in.

Lees ook: Investeren in een vakantiewoning: wat moet je weten?

Vervang nu de namen van onze Rode Duivels door jouw vakantiehuizen en je merkt al snel dat de situatie steeds anders kan zijn. Zo zal je ook voor jouw vakantiehuis moeten nagegaan of België al dan niet een dubbelbelastingverdrag heeft met het land waar het vakantiehuis gelegen is. En of je dus een of twee keer belastingen moet betalen.

Is dat het geval? Dan betaal je enkel belastingen op het verhuren in het land waar het buitenlands vakantiehuis gelegen is. Ongeacht of dat voordeliger of duurder is dan in België.

Is dat niet het geval? Dan betaal je zowel daar als hier belastingen. Maar omdat België dubbelbelastingverdragen heeft met alle Europese landen en de uitspraak van het Hof van Beroep enkel daarop betrekking had, is het hier dus niet van toepassing. Je moet daarom de integrale huurinkomsten aangeven.

Fiscaal heeft het dus geen invloed?

Ook dat is dan weer te kort door de bocht. Andermaal: fiscaliteit is een vak apart. Want ook wanneer België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten, moet je de (al dan niet door het Luiks Hof van Beroep verlaagde) huurinkomsten nog steeds aangeven. Enkel word je er niet op belast. Waarom je het dan überhaupt moet aangeven? Omdat de vrijstelling er een is onder progressievoorbehoud. Dat wil zeggen dat de fiscus wel met deze huurinkomsten rekening houdt om het toepasselijk belastingtarief te bepalen. Zoals je vast wel weet, stijgt het belastingtarief in functie van de inkomsten. Het zorgt er met andere woorden voor dat jouw andere inkomsten aan een hoger percentage worden belast. Onrechtstreeks zal je dus misschien nog steeds minder belastingen betalen. Hoewel dat effect beperkter is dan men soms lijkt te denken.

Is de fiscaliteit rond in het buitenland verhuurde vakantiewoningen voordeliger geworden? Dat wel. Voldoende om massaal in vakantiewoningen te investeren? Dat dan weer niet. Maar gelukkig zijn er nog talloze andere redenen waarom vakantiehuizen verhuren interessant is.

De Beleggersgids Redactie
De Beleggersgids Redactie

De Beleggersgids redactie schrijft over beleggen, investeren in vastgoed, geld en alternatieve vormen van investeringen. Nieuws, opinies, informatie en veel meer.

Gerelateerde artikels