Landbouwgrond verpachten

Steeds meer ondernemers investeren in landbouwgrond om deze te verpachten. De afgelopen jaren is de waarde van landbouwgrond dan ook fors gestegen. Waar de gemiddelde verkoopprijs rond de millenniumwisseling nog rond de 18.000 euro per hectare schommelde, lag dat vorig jaar al rond de 45.000 euro. Dat is meer dan een verdubbeling in minder dan 20 jaar.

Toch is het met landbouwgrond ook opletten geblazen, want wel vaker afficheert men dat landbouwgrond niet vrij is van pacht. En dat impliceert dan ook dat je als koper in de plichten treedt van de vroegere verpachter. En daar schuilen een aantal addertjes onder het gras. Want pacht lijkt in de verste verte niet op een klassieke huurovereenkomst.

Lees ook: Waarom landbouwgrond het nieuwe ‘green field’ is voor investeerders

Een bijzondere situatie, een bijzondere overeenkomst

Een landbouwer moet zijn grond kunnen bewerken, stallen neerplanten en al die investeringen ook op langere termijn terug weten te verdienen. Een huurovereenkomst, zoals je die kan sluiten voor een fiets, een stadstuintje of een appartement biedt dan ook onvoldoende bescherming. Daarom heeft de wetgever voor landbouwgronden een bijzondere overeenkomst voorzien: de pachtovereenkomst.

Pachtovereenkomst heeft langere duur

Beslis je om de landbouwgrond te verpachten? Weet dan dat je een overeenkomst aangaat van minimaal negen jaar. In de pachtovereenkomst mag je wel een andere duur overeenkomen, maar deze mag nooit minder zijn dan die ondergrens van negen jaar. Wanneer de overeenkomst bovendien niet wordt opgezegd, wordt hij telkens opnieuw met negen jaar verlengd.

Als verpachter zijn het aantal opzegmogelijkheden beperkt, terwijl de pachter dan weer eenvoudiger kan opzeggen, mits opzeggingstermijn van minimaal één jaar. In vergelijking met woninghuurovereenkomsten lijkt dat lang te zijn, maar het vinden van een nieuwe pachter is veel moeilijker dan het vinden van een nieuwe woninghuurder.

Strikte reglementering pachtprijs op landbouwgrond

De overheid neemt de landbouwsector al langer in bescherming. Zo is de maximale pachtprijs wettelijk beperkt in functie van het kadastraal inkomen en een in het Belgisch Staatsblad gepubliceerde coëfficiënt die van streek tot streek verschilt. Daarnaast kunnen belastingen of taksen niet ten laste van de pachter worden gelegd en onthoud dat wat de boer aan het koren verliest hij aan het spek wel zal terugvinden, oftewel: bij een mislukte oogst heeft hij recht op een vermindering van de pachtprijs.

Wat dan wel weer in het voordeel van de verpachter spreekt is de fiscaal aangename behandeling van de pachtinkomsten: de onroerende voorheffing werkt bevrijdend. Je moet daarbovenop dus niet nog eens belastingen betalen op de verkregen pachtinkomsten. Ook zijn jacht- en visrechten niet in de pacht begrepen en kan je deze rechten eventueel apart verhuren om zo het rendement te maximaliseren.

Pachtovereenkomst kan je ook veel kosten

De pachter mag op de grond op eigen kosten gebouwen oprichten die stroken met de bestemming ervan. Denk bijvoorbeeld aan silo’s, stallen en kassen. Maar wanneer de pachtovereenkomst tot een einde komt, heeft de pachter in principe recht op een vergoeding in functie van de gerealiseerde meerwaarde. Omdat deze vergoeding wettelijk wordt beperkt kan je hier als verpachter voordeel uit halen. Dat lijkt een schappelijke oplossing voor zowel pachter als verpachter, maar dan houd je er maar beter rekening mee dat je op het einde van de pachtovereenkomst misschien wel een fikse som moet kunnen ophoesten. Daarnaast heeft de pachter recht op de prijzij, dit is een vergoeding voor het door hem achtergelaten stro, de meststoffen en de navetten. Eventueel komt daar ook nog eens een bijzondere uittredingsvergoeding bovenop.

Landbouwgrond verkopen met winst

Ben je er uiteindelijk klaar voor om de landbouwgrond door te verkopen? Weet dan dat de wetgever ook de verkoop van verpacht landbouwgrond strikt heeft gereglementeerd. Bij een verkoop, ongeacht of dat nu onderhands is of via een openbare verkoop, moet er een wettelijk opgelegde procedure worden gevolgd. Hierbij heeft de pachter een recht van voorkoop.

Lees ook: Wat is de waarde van landbouwgrond?

Niet ongeïnformeerd investeren in landbouwgrond

Met landbouwgronden kan je goed boeren, dat is duidelijk. Maar om het maximale uit de landbouwgrond te halen zal je het in afwachting van de uiteindelijke verkoop moeten verpachten. De pachtwetgeving is bijzonder ingewikkeld en daar mag je door de vele sancties niet op z’n boerenfluitjes mee omgaan. Indien je daar zelf niet in thuis bent, laat je je beter begeleiden door een expert. Maar zo noop je natuurlijk aan de potentiële winst.

Lees ook: Investeren in Belgisch landbouwgrond kan nu al lonen

Laat je bij investeringen in landbouwgrond dus nooit zomaar verleiden door interessante prognoses maar onthoud dat daar een ingewikkeld juridisch verhaal achter verscholen gaat. Een verhaal waarbij er nu eenmaal verregaande verplichtingen rusten op de verpachter.

Lorenzo Risack
Lorenzo Risack

Lorenzo is jurist en heeft een passie voor het geschreven woord. In een vroegere carrière sleutelde hij aan juridische publicaties en had hij zijn eigen juridisch adviesbureau. Tegenwoordig schrijft hij zowel voor Belgische als Nederlandse media over het ondernemerschap en juridische kwesties. Dit doet hij ook via zijn juridische nieuwsdienst Rechtenkrant.be. Ook voor De Beleggersgids schrijft Lorenzo over juridische thema’s met betrekking tot investeren, beleggen en vastgoed. Dit doet hij op een typerende en eigenzinnige manier.

Gerelateerde artikels