Heel wat Belgen investeren in vastgoed zonder het werkelijke rendement op hun investering te kennen. Makelaars en projectontwikkelaars hanteren bij de verkoop van vastgoed het bruto rendement als maatstaf. Toch zijn er weinig investeerders die bekend zijn met de vastgoed investeringsanalyse die als basis dient. Wat zit er precies achter de cijfers?
Wanneer je investeert in vastgoed voor de verhuurmarkt zijn er simpel gesteld twee bronnen van ‘rendement’: enerzijds zijn er de maandelijkse huurinkomsten en anderzijds de meerwaarde van het pand bij een verkoop ervan. Beiden zijn even belangrijk om een onderbouwde beslissing te nemen over het mogelijke rendement.
Bij de verkoop van investeringsvastgoed verwijst men steevast naar het bruto rendement. Bruut gesteld zijn dit de te verwachten huurinkomsten gedeeld door het investeringsbedrag. Dit cijfer gebruikt men dan ook vaak om investeringsopportuniteiten in vastgoed met elkaar te vergelijken.
Helaas, is het bruto rendement ‘as such’ niet voldoende om een beslissing te nemen over een investering. Dit cijfer blijkt soms op verschillende wijzen berekend te worden en tevens dekt dit cijfer niet de volledige lading van het mogelijke of gewenste rendement. Er wordt immers enkel verwezen naar het huurrendement en niet naar het totale rendement van vastgoed op termijn. Mogelijke redenen hiervoor zijn dat het totale rendement berekenen en vergelijken al niet meer zo straight forward is, er met meerdere parameters rekening gehouden dient te worden en altijd afhankelijk zijn van jouw persoonlijke situatie.
Lees meer: Hoe het rendement op vastgoed berekenen?
Reden te meer om een grondige investeringsanalyse te bekijken van het gewenste pand rekening houdend met factoren als locatie, type pand, eigen middelen, enz. Dit wordt hierna duidelijker…
Met kennis van de cijfers achter een investeringsanalyse zal je alvast in staat zijn om betere beslissingen te nemen vooraleer te investeren in vastgoed.
Wat is nu zo’n investeringsanalyse?
Een investeringsanalyse geeft voor één specifiek pand een uitgebreide simulatie van de mogelijke meeropbrengst op een welbepaalde termijn. Daarnaast krijg je ook een zicht op het totale gecreëerde rendement op je geïnvesteerd kapitaal rekening houdend met je eigen inbreng bij de aankoop en (eventueel) geleend bedrag bij de bank, de maandelijkse en jaarlijkse cashflow en zoveel meer.
Dergelijke investeringsanalyse helpt je om op basis van objectieve parameters een beslissing te nemen over een investering in vastgoed. Daarnaast is zo’n analyse best éénduidig berekend zodat je gemakkelijk vergelijkingen tussen panden kan maken. En dit maakt het interessant voor de vastgoedinvesteerder.
Lees meer: Investeren in vastgoed: hierop moet jij letten
Enkel een neutral partij kan een investeringsanalyse verschaffen en niet de aanbieder van een pand, wegens mogelijke belangenvermenging.
Welke elementen bevat een investeringsanalyse?
Een goede investeringsanalyse bevat dan ook enkele essentiële elementen die van invloed zijn op het rendement en die voldoen aan je eigen wensen:
Huurinkomsten
Hoeveel maandelijkse huur kan je verwachten voor jouw investering? Dit mag niet zo maar een willekeurig cijfer zijn. De huurinkomsten zijn immers essentieel in het rendement en zijn ingegeven door de aantrekkelijkheid van de buurt waarin het pand zich bevindt. Tevens worden huurinkomsten jaarlijks (conservatief) geïndexeerd. Ook dient er rekening gehouden te worden met periodes van leegstand.
Kosten
Dit betreft een realistische inschatting van zowel de kosten bij de aanschaf van het pand als de jaarlijkse lopende kosten. De aanschafkosten dienen verrekend te worden in het netto en bruto (huur)rendement. De jaarlijkse kosten bepalen dan weer de maandelijkse huuropbrengst.
Eigen inbreng
Hoeveel eigen middelen wil/kan je ter beschikking stellen? Vaak is de regel hier hoe minder eigen middelen hoe hoger het hefboomeffect. Maar door de hogere maandelijkse aflossing van een lening heeft dit een negatief effect op de cash flow. Een afweging die iedere investeerder voor zichzelf dient te maken.
Leningsparameters
Wanneer je een lening aangaat dan dient in de berekening te worden opgenomen: te ontlenen bedrag, kosten dossier bank, rentevoet, looptijd, en zelfs indien het om een lening met vaste of variabele kapitaalaflossingen of mensualiteiten, of dat het zelfs om een bulletkrediet gaat.
Maandelijkse cashflow
Hoeveel ben je bereid om maandelijks bij te leggen, wanneer je een lening hebt afgesloten? Of wil je een positieve cash flow, nl. er komt maandelijks een bedrag op je rekening.
Evolutie van de vastgoedprijzen
Wil je echt weten hoe vastgoed is geëvolueerd, dan krijg je best zicht op de evolutie van de vastgoudprijzen in de regio waar je van plan bent om een investering te doen. Vaak spreekt men over de gemiddelde stijgingen in vastgoed. Bij nadere inzien van de evolutie van de vastgoudprijzen, zie je meteen dat er zich jaarlijks vaak grote schommelingen voordoen. Het is niet ongewoon om het ene jaar een daling te zien van 15% om in een ander jaar een stijging van 25% vast te stellen.
Wat mag je verwachten van een uitgebreide investeringsanalyse?
Als alle voornoemde variabelen in een investeringsanalyse zijn opgenomen dan maakt men een gedetailleerde berekening van “het rendement” voor een bepaalde periode:
Cashflow – de totale instroom of uitstroom van cash op je rekening voor de geselecteerde periode
Gecreëerde meeropbrengst – bij verkoop na de periode en na aftrek van de aankoopwaarde inclusief kosten en aftrek van de verkoopkosten, blijft dit bedrag over
Rendement op geïnvesteerd kapitaal – en nu komen we tot het werkelijke rendement op jouw geïnvesteerd kapitaal
IRR – de interne opbrengsvoet, of het jaarlijkse netto rendement van jouw investering. Dit is na de becijfering van het al het voorgaande zowat het belangrijkste cijfer om je op te baseren.
Uiteraard is het rendement afhankelijk van de gerekende meerwaarde. De stijging van vastgoedprijzen in België liggen algauw gemiddeld boven de 6% per jaar. Een betrouwbare analyse zal een berekening baseren op dit historisch gemiddelde aangevuld met een conservatievere inschatting (bvb. 2%) of een worst-case scenario (geen meerwaarde).
Is een dergelijke analyse nuttig?
Als je het werkelijk jaarlijks netto rendement van een pand wil weten, dan kan een investeringsanalyse jou toch heel wat inzichten verschaffen.
Lees meer: Hoe ook jij een succesvolle vastgoedontwikkelaar kan worden
Een grote voordeel is om investeringsanalyses op jouw maat te laten berekenen, waarbij het vergelijken van verschillende investeringsopportuniteiten eenvoudig wordt.
Hoe kan je een investeringsanalyse laten uitvoeren?
De website van Investr heeft een uitgebreide en gratis rekentool beschikbaar waar je voor alle investeringspanden een gedetailleerde analyse kan opvragen: simulaties maken met verschillende parameters, panden vergelijken, rentevoeten aanpassen, meerwaarde berekeningen, enz. Zelfs indien een pand niet op de website staat kan je een url doorsturen van een pand en Investr maakt dan gratis en anoniem voor jou een investeringsanalyse op maat.
