Oh oh, Ad Blocker gedecteerd!
Het lijkt erop dat je een Ad Blocker gebruikt op De Beleggersgids. Gelieve de Ad Blocker uit te schakelen en advertenties toe te laten op onze website. De Beleggersgids is afhankelijk van inkomsten uit advertenties om jou alle artikels gratis te brengen. Gun je ons geen inkomsten? Ga verder
Is kennis over een investeringsanalyse noodzakelijk voor het investeren in vastgoed?

Heel wat Belgen investeren in vastgoed zonder het werkelijke rendement op hun investering te kennen. Makelaars en projectontwikkelaars hanteren bij de verkoop van vastgoed het bruto rendement als maatstaf. Toch zijn er weinig vastgoedinvesteerders die bekend zijn met de investeringsanalyse die als basis dient. Wat zit er precies achter de cijfers?

Wanneer je investeert in vastgoed voor de verhuurmarkt zijn er simpel gesteld twee bronnen van ‘rendement’: enerzijds zijn er de maandelijkse huurinkomsten en anderzijds de meerwaarde van het pand bij een verkoop ervan. Beiden zijn even belangrijk om een onderbouwde beslissing te nemen over het mogelijke rendement.

Bij de verkoop van investeringsvastgoed wordt steevast verwezen naar het bruto rendement. Bruut gesteld worden hier de te verwachten huurinkomsten gedeeld door het investeringsbedrag. Dit cijfer wordt vaak gebruikt om investeringsopportuniteiten in vastgoed met elkaar te vergelijken.

Helaas, is het bruto rendement ‘as such’ niet voldoende om een beslissing te nemen over een investering. Dit cijfer blijkt soms op verschillende wijzen berekend te worden en tevens dekt dit cijfer niet de volledige lading van het mogelijke of gewenste rendement. Er wordt immers enkel verwezen naar het huurrendement en niet naar het totale rendement van vastgoed op termijn. Mogelijke redenen hiervoor zijn dat het totale rendement berekenen en vergelijken al niet meer zo straight forward is, er met meerdere parameters rekening gehouden dient te worden en altijd afhankelijk zijn van jouw persoonlijke situatie.

Reden te meer om een grondige investeringsanalyse te bekijken van het gewenste pand rekening houdend met factoren als locatie, type pand, eigen middelen, enz. Dit wordt hierna duidelijker…

Met kennis van de cijfers achter een investeringsanalyse zal je alvast in staat zijn om betere beslissingen te nemen vooraleer te investeren in vastgoed.

Wat is nu zo’n investeringsanalyse?

Een investeringsanalyse geeft voor één specifiek pand een uitgebreide simulatie van de mogelijke meeropbrengst op een welbepaalde termijn. Daarnaast krijg je ook een zicht op het totale gecreëerde rendement op je geïnvesteerd kapitaal rekening houdend met je eigen inbreng bij de aankoop en (eventueel) geleend bedrag bij de bank, de maandelijkse en jaarlijkse cashflow en zoveel meer.

Dergelijke investeringsanalyse helpt je om op basis van objectieve parameters een beslissing te nemen over een investering in vastgoed. Daarnaast is zo’n analyse best éénduidig berekend zodat vergelijkingen tussen panden gemakkelijker kunnen gemaakt worden. En dit maakt het interessant voor de vastgoedinvesteerder.

De beste investeringsanalyses worden door een neutrale partij verschaft en niet door de aanbieden van een pand.

Welke elementen bevat een investeringsanalyse?

Een goede investeringsanalyse bevat dan ook enkele essentiële elementen die van invloed zijn op het rendement en die voldoen aan je eigen wensen:

Huurinkomsten - hoeveel maandelijkse huur kan je verwachten voor jouw investering? Dit mag niet zo maar een willekeurig cijfer zijn. De huurinkomsten zijn immers essentieel in het rendement en zijn ingegeven door de aantrekkelijkheid van de buurt waarin het pand zich bevindt. Tevens worden huurinkomsten jaarlijks (conservatief) geïndexeerd. Ook dient er rekening gehouden te worden met periodes van leegstand.

Kosten - dit betreft een realistische inschatting van zowel de kosten bij de aanschaf van het pand als de jaarlijkse lopende kosten. De aanschafkosten dienen verrekend te worden in het netto en bruto (huur)rendement. De jaarlijkse kosten bepalen dan weer de maandelijkse huuropbrengst.

Eigen inbreng - hoeveel eigen middelen wil/kan je ter beschikking stellen? Vaak is de regel hier hoe minder eigen middelen hoe hoger het hefboomeffect. Maar door de hogere maandelijkse aflossing van een lening heeft dit een negatief effect op de cash flow. Een afweging die iedere investeerder voor zichzelf dient te maken.

Leningsparameters - wanneer een lening wordt aangegaan dan dient in de berekening te worden opgenomen: te ontlenen bedrag, kosten dossier bank, rentevoet, looptijd, en zelfs indien het om een lening met vaste of variabele kapitaalaflossingen of mensualiteiten, of dat het zelfs om een bulletkrediet gaat.

Maandelijkse cashflow - hoeveel ben je bereid om maandelijks bij te leggen, wanneer je een lening hebt afgesloten? Of wil je een positieve cash flow, nl. er komt maandelijks een bedrag op je rekening.

Evolutie van de vastgoedprijzen - Wil je echt weten hoe vastgoed is geëvolueerd, dan krijg je best zicht op de evolutie van de vastgoudprijzen in de regio waar je van plan bent om een investering te doen. Vaak wordt er gesproken over de gemiddelde stijgingen in vastgoed. Bij nadere inzien van de evolutie van de vastgoudprijzen, zie je meteen dat er zich jaarlijks vaak grote schommelingen voordoen. Het is niet ongewoon om het ene jaar een daling te zien van 15% om in een ander jaar een stijging van 25% vast te stellen.

Wat mag je verwachten van een uitgebreide investeringsanalyse?

Als alle voornoemde variabelen in een investeringsanalyse worden opgenomen dan wordt een gedetailleerde berekening gemaakt van “het rendement” voor een bepaalde periode:

Cashflow - de totale instroom of uitstroom van cash op je rekening voor de geselecteerde periode

Gecreëerde meeropbrengst - bij verkoop na de periode en na aftrek van de aankoopwaarde inclusief kosten en aftrek van de verkoopkosten, blijft dit bedrag over

Rendement op geïnvesteerd kapitaal - en nu komen we tot het werkelijke rendement op jouw geïnvesteerd kapitaal

IRR - de interne opbrengsvoet, of het jaarlijkse netto rendement van jouw investering. Dit is na de becijfering van het al het voorgaande zowat het belangrijkste cijfer om je op te baseren.

Uiteraard is het rendement afhankelijk van de gerekende meerwaarde. Als we kijken naar de stijging van vastgoedprijzen in België dan betreft het hier toch algauw gemiddeld meer dan 6% per jaar. Een betrouwbare analyse zal een berekening baseren op dit historisch gemiddelde aangevuld met een conservatievere inschatting (bvb. 2%) of een worst-case scenario (geen meerwaarde).

Is een dergelijke analyse nuttig?

Als je wilt weten wat het werkelijk jaarlijks netto rendement van een pand in jouw situatie kan zijn dan kan een investeringsanalyse jou toch heel wat inzichten verschaffen.

Een grote voordeel is om investeringsanalyses op jouw maat te laten berekenen, waarbij het vergelijken van verschillende investeringsopportuniteiten eenvoudig wordt.

Hoe kan je een investeringsanalyse laten uitvoeren?

De website van Investr heeft een uitgebreide en gratis rekentool beschikbaar waar je voor alle investeringspanden een gedetailleerde analyse kan opvragen: simulaties maken met verschillende parameters, panden vergelijken, rentevoeten aanpassen, meerwaarde berekeningen, enz. Zelfs indien een pand niet op de website staat kan je een url doorsturen van een pand en Investr maakt dan gratis en anoniem voor jou een investeringsanalyse op maat.

1557 lezers bereikt
De Beleggersgids Redactie

1. Like onze Facebook pagina
2. Volg ons op Twitter
3. Schrijf je in op onze nieuwsbrieven
4. Plaats een berichtje op ons forum

0
shares

De Beleggersgids

Heldere en begrijpbare kennis, inzichten, inspiratie en nieuws over investeren in vastgoed, beleggingen, investeringen en geld.

Al 18.687 abonnees en groeiend

Top
×

De interessantste artikels wekelijks in je mailbox? Schrijf je in!

×

De interessantste artikels in je mailbox.