Huis zelf verkopen ondanks contract met vastgoedmakelaar

Een vastgoedmakelaar inschakelen heeft een aantal voordelen te bieden. Toch kan het gebeuren dat je wel met een vastgoedmakelaar in zee ging, maar uiteindelijk zelf een koper vindt. Gewoon omdat er spontaan iemand komt aanbellen, een nichtje ineens interesse toont of omdat een stamgast op café je over jouw woning aansprak. Mag je de woning dan nog zelf verkopen of moet je de (potentiële) koper doorverwijzen naar de vastgoedmakelaar, die zijn commissie opstrijkt?

Exclusieve of niet-exclusieve contracten

De eerste vraag die zich stelt is of het gaat om een exclusief contract of om een niet-exclusief contract. Bij een niet-exclusief contract mag je zelf de woning verkopen en hoef je geen commissie te betalen. Bij zo’n niet-exclusief contract is het immers aan de vastgoedmakelaar om de tussenkomst te bewijzen. Wanneer het niet om een door de vastgoedmakelaar voorgedragen kandidaat-koper gaat, moet je dan ook niets betalen. In het andere geval wel.

In de praktijk leggen vastgoedmakelaars steevast een exclusief contract voor. Bij zo’n exclusief contract mag enkel de vastgoedmakelaar de woning verkopen. Wanneer je toch zelf de woning verkoopt, heeft de vastgoedmakelaar dan alsnog recht op een vergoeding. Die vergoeding wordt contractueel overeengekomen en mag maximaal 75% van de commissie bedragen. Een lagere commissie is natuurlijk ook geldig. Is er geen contractuele vergoeding overeengekomen? Ook dan heeft de vastgoedmakelaar recht op een schadevergoeding. De rechtspraak neemt dan aan dat het gaat om een verbreking van het contract en dan moet je alsnog tot 50% van het commissieloon betalen. Je hoeft de koper in elk geval niet door te sturen naar de vastgoedmakelaar die de volledige commissie ontvangt, maar je mag zelf verkopen en slechts een deel van de commissie aan de vastgoedmakelaar overmaken.

Lees ook: Wat doet een vastgoedmakelaar?

In principe doe je er met andere woorden goed aan om aan te sturen op een niet-exclusief contract, maar meestal bedingt de vastgoedmakelaar dan wel een hogere commissie. Dus het is zeker een afweging die je vooraf moet maken.

Einde van het contract afwachten?

Loont het dan de moeite om het einde van het contract af te wachten en pas dan de woning te verkopen? Dat kan, maar er zijn toch een aantal aandachtspunten. In de eerste plaats moet je weten dat bijna alle makelaarscontracten in principe stilzwijgend worden verlengd, dus moet je ze ook zelf opzeggen. De opzeggingstermijn mag (en zal) één maand bedragen, dus zorg dat je de overeenkomst tijdig opzegt. Het contract mag overigens een maximale duur hebben van zes maanden.

Lees ook: De voor- en nadelen van elke verkoopvorm van jouw vastgoed

Daarnaast mag je nog steeds niet zomaar in zee gaan met een potentiële koper die de makelaar zelf aanreikte, want dan blijft de commissie verschuldigd. Dat is ook het geval voor niet-exclusieve contracten. Uiteraard houdt dit niet eeuwig stand, maar het principe is toch zes maanden. Ook hier kan er een kortere termijn voorzien zijn, maar dat is zelden het geval.

Herroepingstermijn kan een uitweg bieden

Net zoals je online aankopen kan je ook het contract met een vastgoedmakelaar opzeggen. Hiervoor geldt in principe een herroepingstermijn van zeven werkdagen vanaf het moment van de ondertekening. Dit geldt echter alleen voor contracten die in het kantoor van de vastgoedmakelaar worden afgesloten. Niet voor niets nodigt de vastgoedmakelaar cliënten vaak op het kantoor uit om daar te ondertekenen. Dat is heus niet alleen voor het gezellig kopje koffie.

Wanneer het contract elders wordt ondertekend, bijvoorbeeld in je eigen woning, is er een uitgebreidere herroepingstermijn van toepassing. De herroepingstermijn bedraagt dan 14 werkdagen. Wanneer je tijdens deze periode te goeder trouw een koper vindt, kan je je herroepingsrecht uitoefenen en alsnog zelf de woning verkopen. Zorg er uiteraard wel voor dat je je herroepingsrecht correct uitoefent.

Vaak gebonden door contract

Onthoud vooral dat standaardcontracten met vastgoedmakelaars het vaak nagenoeg onmogelijk maken om de woning nog zomaar zelf te verkopen. Vanuit het perspectief van de vastgoedmakelaar, die vaak al dure advertenties plaatste en talloze uren spendeerde aan het vinden van kopers, is dat maar logisch. Wil je echter zelf het recht behouden om de woning te verkopen? Dan kan je daar natuurlijk ook afspraken over maken en bijvoorbeeld kiezen voor een niet-exclusief contract. Het staat de vastgoedmakelaar natuurlijk vrij om een voor hem gunstig (wurg)contract voor te leggen, net zoals jij het recht hebt om een betere overeenkomst te onderhandelen.

Lorenzo Risack
    Lorenzo Risack

    Lorenzo is jurist en heeft een passie voor het geschreven woord. In een vroegere carrière sleutelde hij aan juridische publicaties en had hij zijn eigen juridisch adviesbureau. Tegenwoordig schrijft hij zowel voor Belgische als Nederlandse media over het ondernemerschap en juridische kwesties. Dit doet hij ook via zijn juridische nieuwsdienst Rechtenkrant.be. Ook voor De Beleggersgids schrijft Lorenzo over juridische thema’s met betrekking tot investeren, beleggen en vastgoed. Dit doet hij op een typerende en eigenzinnige manier.

    Gerelateerde artikels