Hoe het rendement op vastgoed berekenen?

Jarenlang spaarde je een leuk kapitaal bij elkaar. Na enkele opties goed te hebben overwogen besluit je ervoor te gaan: investeren in vastgoed, dit is de belegging die het best past bij jouw profiel. De zoektocht naar een geschikt pand, waarbij je vooral het belang van een goede locatie voor ogen houdt, verloopt voorspoedig en dan word je de vraag gesteld. Maar hoe kan je het rendement op vastgoed berekenen?

Beleggen in vastgoed geldt al decennia lang als een relatief veilige investering. Het rendement op onroerend goed is aantrekkelijk, omdat de prijzen binnen de sector heel vaak een opwaartse trend doormaken. Ook jij als belegger kan meeliften op deze opwaartse trend. Al is het natuurlijk verstandig het verwachte rendement op vastgoed vooraf te kennen. Maar hoe bereken je nu het rendement op vastgoed?

Je hebt rendement en je hebt rendement

Als investeerder wil je uiteraard op voorhand weten wat jouw belegging gaat opleveren. Maar vaak word je bij een vastgoed aanbieding geconfronteerd met ondoorzichtige termen. Zo wordt door makelaars en projectontwikkelaars bijna enkel gesproken over het brutorendement.

Die rendementspercentages ogen verleidelijk, maar rendement op vastgoed is veel meer dan een simpele berekening van huurinkomsten min de gemaakte kosten (aankoopprijs en notariskosten bijvoorbeeld). Deze kosten zijn relatief makkelijk te bepalen, maar voor de reële huurinkomsten is dat vaak minder eenvoudig. Heb je een pand in de verhuur waarbij je regelmatig met leegstand te maken krijgt, dan heeft dat uiteraard een negatieve invloed op uw rendement. Denk aan bewoning door studenten (vaak wisselende bewoners), een vakantiewoning in een minder populaire omgeving of een winkelpand op een locatie waar de handelaars zware tijden meemaken. Remember de Griekse, Portugese en Spaanse crisis met heel wat panden die maanden, zelfs jaren en ook permanent blijven leegstaan.

Risico en rendement

Als risico en rendement hand in hand gaan, dan wil je wel eerst eens weten hoeveel rendement er staat tegenover het risico dat je bereid bent te nemen. Het rendement op een termijnrekening is eenvoudig te berekenen maar hoe pak je dit aan als het gaat over vastgoed? Basis wiskunde en wat gezond verstand, kan je al een heel eind op weg helpen als je het rendement op vastgoed wil berekenen.

Om er zeker van te zijn dat je geen appels met peren vergelijkt, ken je best het verschil tussen de rendementen die je wel eens voorgelegd worden. Spreken we over het netto- of het brutorendement? Dat kan algauw enkele procenten schelen. Dus om geen ontgoocheling op te lopen na je investering, leggen we dit glashelder uit.

Een nettorendement houdt rekening met alle kosten, waar een brutorendement een oppervlakkige benadering is waarbij je de directe aankoopprijs en bruto inkomsten tegenover elkaar zet.

Bruto rendement op vastgoed

Het brutorendement kan je dan ook snel berekenen door de totale huuropbrengst per jaar te delen door de aankoopprijs. Vermenigvuldig de uitkomst met honderd en je krijgt het brutorendement in percentages.

Stel dat je een pand koopt voor € 200.000 en vervolgens verhuurt. Stel dat de verhuurprijs € 800 per maand bedraagt. Dan ontvang je bij een volle bezetting €9.600 per jaar. Het bruto rendement bedraagt dan €9.600 / € 200.000 = 4,8%.

Maar dit is eigenlijk jezelf een rad voor de ogen draaien.

Netto rendement op vastgoed

Het nettorendement houdt, in tegenstelling tot het brutorendement, wel rekening met allerlei kosten. Dit is dan ook een realistischere uitkomst voor jouw investering. Wie een woning aankoopt, zal geconfronteerd worden met heel wat extra uitgaven bovenop het aankoop bedrag van het vastgoed. Zo zijn er de registratiekosten, de notariskosten, eventuele bank- en dossierkosten en ga zo maar door. Uiteraard kan je niet blind blijven voor deze uitgaven en hebben ze een invloed op jouw rendement.

Lees meerVastgoedinvesteringen: de maandelijkse kosten

Andere kosten

Wie investeert in een ander type vastgoed, die kan ook nog af te rekenen krijgen met andere kosten. Met ander type vastgoed bedoelen we geen tweede ééngezinswoning. Een serviceflat kan bijvoorbeeld gepaard gaan met beheerslasten. Of de eigenaar van een studentenkot moet misschien een bijdrage betalen aan een rentmeester.

Ga daarom goed na welke kosten er bij jouw type van vastgoed investering bij komen kijken. Enkel zo kan je ze meenemen in de berekening van je vastgoed rendement.

Verlaagde inkomsten

Niet alleen extra uitgaven drukken op het rendement maar ook minder inkomsten beknibbelen op jouw return. Daarom is leegstand dé grote vijand van jouw rendement. De kosten blijven op peil maar de inkomsten vallen weg. Een maand leegstand per jaar (geen uitzondering) levert zo al 8% minder inkomsten op.

Het is dus van wezenlijk belang dat je een pand kiest dat aanspreekt bij de doelgroep én gelegen is op een uitstekende locatie. Enkel zo kan je huurders overtuigen om te kiezen voor jouw pand én daalt de leegstand met positieve gevolgen voor het rendement.

Belastingen, onderhoud en verzekeringen

Ook de fiscus snoept van het bruto rendement af via de onroerende inkomsten en belasting op jouw inkomsten en verder zijn er kosten voor onderhoud en renovaties, verzekeringskosten die voor rekening van de verhuurder komen.

Interesten

Heb je een lening aangegaan om jouw pand aan te kopen? Dan heb je ook nog de terugbetaling van je lening die voor aanschaf gebruikt is.

Staat van het pand

Ook de staat van het aangeschafte pand is van belang. Indien er op korte termijn renovatiewerkzaamheden nodig zijn die je niet op de huurders kan verhalen, kan jouw rendement flink dalen. Uiteraard gaat het dan vaak om iets oudere panden die grondig moeten worden aangepast om aantrekkelijk te worden voor verhuur. Wat op wel een positieve invloed kan hebben op de aanschaffingswaarde. Bij aankoop in nieuwstaat heb je dat probleem de eerste jaren (meestal) niet.

Lees meer10 waarschuwingen tijdens een huisbezoek om van een aankoop af te zien

Invloed van de economie

Maar ook nieuwbouw is soms moeizaam verhuurbaar. Gedurende de periode van de economische crisis stonden veel luxe woningen en bedrijfspanden leeg, simpelweg omdat de gewenste huurprijs voor gegadigden niet was op te brengen. Of omdat het pand in de verkeerde omgeving stond: een prachtige villa in een sociaal zwakkere wijk is minder gewenst dan een volkomen identieke bungalow in een fraaie woonomgeving. En kijk ook altijd of jouw dure aankoop voor meerdere doeleinden is te gebruiken. Indien een winkelpand ook een goede woning kan zijn zonder enorme aanpassingen is dat zeker een voordeel.

Lees meerDe 10 kenmerken van een rendabele vastgoed investering

Hoe bereken je dan het netto rendement op vastgoed?

De kosten van al deze variabelen trek je af van de huuropbrengst en dan kan je het netto rendement berekenen.

In het bovenstaande voorbeeld zou een bedrag van € 2.000 aan kosten de huuropbrengst naar 7.600 euro doen dalen en het rendement op je vastgoed verminderen naar 3,8%. Dat is overigens nog altijd geen verkeerde opbrengst.

Doorgaans is het bruto aanvangsrendement (BAR) bij solide vastgoed aanzienlijk lager dan het rendement in latere jaren door dalende leningskosten en dankzij stijgende inflatie op de toenemende huurinkomsten.

Anderzijds dienen we volledigheidshalve ook de kosten bij de aankoop te verrekenen in ons rendement. Maw voor het voorbeeld betekent dit dat er registratierechten te betalen zijn, laat ons uitgaan van de 10%. Alsook de notaris, voor een aankoop van een pand van €200.000 betaal je algauw tussen de € 23.816,03 en € 24.179,03 in een kernstad. (rekenmodule op Notaris.be).

Het netto rendement bij aanvang zou dan uiteindelijk neerkomen op (€9.600 – €2.000) / (€200.000 + €24.000) = 3,4%.

Lees meerTop 5 boeken over investeren in vastgoed

En wat met de meerwaarde?

De meerwaarde op vastgoed is geen zekerheid, de huuropbrengsten zijn dat min of meer wel. De huuropbrengsten zijn een rendement wat al opnieuw kan geïnvesteerd worden en zo een hefboomeffect kan ressorteren.

Lees meerVoor wie wil investeren in vastgoed: het hefboomeffect!

Helaas is de meerwaarde onzeker en bovendien niet beschikbaar op korte termijn. Je beschikt er pas over wanneer de huuropbrengsten ophouden. Op die lange termijn is het rendement van de meerwaarde voor vastgoedinvesteringen niet in te schatten. Hou er daarom geen rekening mee bij het bepalen van het rendement.

Wat beïnvloedt jouw rendement?

Het interessante van investeren in vastgoed bij jou in de buurt is de betrokkenheid. Je kan immers bij wijze van spreken dagelijks langs je belegging rijden (zoals kantoorpanden) of er zelfs (tijdelijk) wonen indien je kiest voor een vakantievilla of een tweede woning. Het rendement op dit vastgoed herbergt dus een sentimenteel aspect op jouw investering. Het rendement op dit vastgoed is hier van sentimentele waarde. Je beleeft er immers ook plezier aan.

Zeker indien een eventuele hypotheek of lening voor de aanschaf is afbetaald, zal de investering altijd een bepaalde waarde blijven vertegenwoordigen. Alleen is het ook dan zaak eventuele financiële valkuilen te vermijden.

Lees meer4 factoren die de vastgoedmarkt beïnvloeden

 

De Beleggersgids Redactie
De Beleggersgids Redactie

De Beleggersgids redactie schrijft over beleggen, investeren in vastgoed, geld en alternatieve vormen van investeringen. Nieuws, opinies, informatie en veel meer.

TAGS
,
Gerelateerde artikels

Geef een reactie

Je e-mailadres zal niet getoond worden. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *