De verwachte rentestijgingen die gepaard gaan met de betere gang van zaken in de economie lijken voorlopig niet van aard om een rem te zetten op de ambitie van heel wat mensen die een vastgoedinvestering verkiezen boven een investering in vastrentende bankproducten of beursgenoteerde aandelen of obligaties. En dat is niet zo verwonderlijk, want de eerste leveren al jaren minder op dan de inflatie, zodat het spaargeld geërodeerd raakt en de tweede blijven hoogst onzeker. Ook het feit dat de huurprijzen omwille van het fors gestegen aanbod van appartementen lichtjes gedaald zijn, kan daar niets aan veranderen.
De Belgen hebben in 2017 zo goed als geen vers geld geïnvesteerd in spaar- of beleggingsproducten. Nagenoeg al het nieuwe spaargeld vloeide naar de vastgoedmarkt. Tot die conclusie kwam de Nationale Bank in haar jaarverslag, dat eind februari werd voorgesteld. Het is voor het eerst sinds 2008 dat investeringen in nieuwbouw en renovatie, die in het jargon van de Nationale Bank, reële investeringen heten, al het verse spaargeld opslorpen. Het is een logische keuze, want spaarboekjes, kasbons en andere vastrentende beleggingen zoals obligaties en termijnrekeningen leveren minder rendement op, terwijl vastgoed een stabiele belegging is met een rendement dat sowieso hoger ligt.
Lees meer: Voor- en nadelen van het verhuren van vastgoed
Appartementen als investering
Hoewel investeringen in vastgoed verschillende vormen kunnen aannemen zijn vooral appartementen in trek als vastgoedinvestering. Negentig procent van de vastgoedinvesteringen gebeuren in appartementen. Ook omdat huizen altijd drie of vier gevels hebben en een dak. De onderhoudskosten liggen hierdoor hoger dan bij appartementen, waar er voor een stuk sprake is van gedeelde eigendom en dus ook van gedeelde kosten. Eigenlijk kan je de investeerders in appartementen opdelen in twee groepen. Je hebt enerzijds de klassieke familie die het spaargeld inderdaad overhevelt naar de aankoop van één of twee appartementen en anderzijds een groep mensen die semi-professionele investeerders durf noemen. Zij beschikken over een flink patrimonium van bijvoorbeeld een twintigtal appartementen.
Rendement
Over het rendement dat ze van hun investering mogen verwachten, wordt wel nog altijd veel prietpraat verkocht. Wie bijvoorbeeld te horen krijgt dat hij een rendement van 6 à 7% mag verwachten, kan beter meteen een einde maken aan het verkooppraatje en opstappen. Want dat zijn geen realistische cijfers. Natuurlijk kan er een meerwaarde zijn als het appartement later weer verkocht wordt. Maar om het nettorendement te berekenen, kijkt de investeerder best naar het bedrag dat hij kan opstrijken voor de verhuur van tien maanden. Het is goed om een termijn van tien maanden te hanteren, omdat je ook rekening moet houden met de onroerende voorheffing en de kosten. Op basis van dat bedrag aan huuropbrengsten, zijn rendementen van 2,5% tot 3% momenteel reëel te noemen.
Lees meer: Hoe het rendement op vastgoed berekenen?
De realiteit
Dat investeerders best rekening houden met de realiteit blijkt ook uit een studie van Dewaele Vastgoedgroep over de evolutie van de huurprijzen. Uit een analyse van ruim 6.500 verhuringen blijkt immers dat de gemiddelde huurprijzen van appartementen in 2017 voor het eerst in vier jaar lichtjes gedaald zijn.
Het huren van een doorsnee appartement kostte vorig jaar in Vlaanderen 640 euro per maand, tegenover 649 euro in 2016. Daar staat tegenover dat de huurprijs van woningen lichtjes steeg. Dewaele ziet als reden voor de daling een toegenomen aanbod van appartementen op de private huurmarkt. Dat zou precies te maken hebben met het toenemende aanbod van kwalitatieve appartementen die op de verhuurmarkt worden gebracht door investeerders. Opvallend is volgens Dewaele ook dat de huurprijzen meer dalen naarmate het appartement groter is. Dat zou dan weer te maken hebben met het feit dat vooral kleine gezinnen en singles op zoek gaan naar een huurappartement. Hun grote vraag helpt er trouwens mee voor zorgen dat de daling van de huurprijzen niet al te uitgesproken is.
