Huurrendement en fiscus

Je wil investeren in een onroerend goed teneinde het te verhuren om zo een mooi rendement te halen. Daarbij is het zeer belangrijk om te weten wat de hoegrootheid van de netto opbrengst van de geïnde huurgelden zal zijn.

Los van alle kosten die je als verhuurder te beurt vallen en die dus wegen op jouw rendement, dien je als verhuurder ook oog te hebben voor de fiscaliteit aangaande het onroerend inkomen.

In dit artikel, dat in een notendop de voornaamste situaties behandelt, willen we jou specifiek duiden op het verschil in aan te geven onroerend inkomen in jouw personenbelasting. Dit verschil is namelijk afhankelijk van de hoedanigheid van de huurder alsook de bestemming die hij aan het verhuurde goed zal geven. Het is dan ook belangrijk om contractueel de nodige voorbehouden te maken of toch minstens te informeren naar de intenties van de huurder.

Verhuur in België aan natuurlijk persoon

Je verhuurt een in België gelegen gebouwd onroerend goed aan een natuurlijk persoon die het louter voor privégebruik bestemt. Wanneer een onroerend goed wordt verhuurd aan een natuurlijk persoon die het gehuurde goed noch geheel, noch gedeeltelijk gebruikt voor de uitoefening van zijn beroepsactiviteit, bestaat het bruto onroerend inkomen uit het geïndexeerd kadastraal inkomen vermeerderd met 40%.

Lees meerHuurinkomsten vaak onderschat door verouderd kadastraal inkomen

Verhuur in België aan natuurlijk persoon gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden

Je verhuurt een in België gelegen gebouwd onroerend goed aan een natuurlijk persoon die het gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden bestemt. Wanneer de huurder-natuurlijk persoon het gehuurde gebouwd onroerend goed echter gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt, bestaat het bruto onroerend inkomen in principe uit de werkelijke huurprijs en huurvoordelen. Dit zou bijvoorbeeld het geval zijn wanneer je een woning verhuurt aan een vrije beroeper (bijvoorbeeld een kinesist) die in deze woning zijn praktijk onderbrengt.

Het in aanmerking te nemen huurinkomen bestaat dan uit de huurprijs, alsook alle huurlasten van welke aard ook die door en ten voordele van de verhuurder aan de huurder worden opgelegd. Opdat er sprake zou kunnen zijn van een huurvoordeel moet het gaan om een beschikbaar en in geld waardeerbaar voordeel dat de tegenprestatie vormt voor het genot dat de huurder heeft. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer bepaalde onderhouds- en herstellingswerken die normaal gezien ten laste van de verhuurder zijn, door de huurder worden uitgevoerd omdat deze laatste daartoe contractueel gehouden is.

Het bruto onroerend inkomen kan echter afzonderlijk worden vastgesteld voor enerzijds het gedeelte van het onroerend goed dat door de huurder voor privédoeleinden wordt gebruikt en anderzijds voor het gedeelte dat de huurder beroepsmatig gebruikt op voorwaarde evenwel dat de huurprijs en de huurlasten betreffende ieder gedeelte afzonderlijk worden opgegeven in een geschreven huurovereenkomst die tevens werd geregistreerd.

Lees meerDe onroerende voorheffing: wat je moet weten

Die uitsplitsing houdt aldus in dat wordt aangegeven welk bedrag de huurder verschuldigd is voor het gedeelte dat wordt aangewend voor privégebruik enerzijds en beroepsmatig gebruik anderzijds. Dit kan tevens worden uitgedrukt in percentages van de totale huurprijs. Een procentuele opdeling van het kadastraal inkomen in verhouding tot het privé- respectievelijk beroepsmatig gebruik is evenwel niet afdoende. Het moet werkelijk om een opsplitsing van de huurprijs en –lasten gaan.

Verhuur in België aan een rechtspersoon

Je verhuurt een in België gelegen gebouwd onroerend goed aan een rechtspersoon. Wanneer je een gebouwd onroerend goed verhuurt aan een rechtspersoon (zoals bijvoorbeeld een vennootschap) dan is het bruto onroerend inkomen gelijk aan de werkelijke huurprijs en huurvoordelen. Dit belastbaar inkomen mag bovendien niet lager zijn dan het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Het zijn evenwel enkel de huurgelden die werkelijk door de huurder werden betaald gedurende het belastbaar tijdperk die in aanmerking komen teneinde het bruto onroerend inkomen te begroten.

Verhuur je echter aan een rechtspersoon die geen vennootschap is (de overheid of een vzw) en die huurt met het oog op het ter beschikking stellen van het gehuurde goed aan natuurlijke personen om het uitsluitend als woning te gebruiken, dan bedraagt het aan te geven inkomen het kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Dit regime is aldus van toepassing wanneer u verhuurt aan sociale huisvestingsmaatschappijen.

Verhuur schema

Je doet er dus maar best goed aan om vooraleer je met een huurder in zee gaat, te weten of hij als natuurlijk persoon zal huren, dan wel voor een rechtspersoon die hij in rechte vertegenwoordigt alsook welke plannen hij met het onroerend goed heeft. Bovendien leg je ook het best contractueel een aantal zaken vast teneinde uw rendement niet te veel gefnuikt te zien door de fiscus.

Jens Rau
Jens Rau

Jens Rau is advocaat aan de balie van Kortrijk en maakt deel uit van het advocatenkantoor Belexa.

Hij schrijft af en toe een artikel voor de De Beleggersgids met daarin een handig juridisch weetje.

TAGS
, ,
Gerelateerde artikels

Geef een reactie

Je e-mailadres zal niet getoond worden. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *