Het is perfect denkbaar dat jouw partner een lap grond bezit. Bijvoorbeeld door een erfenis of schenking, waar jullie vervolgens gezamenlijk op willen bouwen. Dat kan perfect, maar de partners doen er dan wel goed aan om een aantal voorzorgsmaatregelen te treffen. Ze riskeren immers dat de woning na het bouwen, via het recht van natrekking, exclusief eigendom wordt van de partner die de grond bezit. Om die situatie te voorkomen, stel je maar beter een samenlevingscontract of huwelijkscontract op.
Lees ook: Is een eigen huis wel een goede investering?
Het recht van natrekking
Het Belgisch Burgerlijk wetboek gaat uit van het vermoeden van natrekking, waarbij een kleinere zelfstandige zaak deel gaat uitmaken van een grotere zaak. Bijvoorbeeld duiven of konijnen die naar een andere til of warande zijn overgegaan zonder dat ze door bedrog of list werden binnengelokt, behoren ook toe aan de eigenaar van die nieuwe warande of de til. Een ander en belangrijker vermoeden van natrekking is echter dat van beplantingen, gebouwen en hun vruchten die zich op een grond bevinden.
In de praktijk neemt het Burgerlijk Wetboek aan dat de grondeigenaar automatisch ook de eigenaar is van het gebouw dat zich op die grond bevindt. Dat dient het eigendomsrecht te beschermen. Wie dus zomaar een huis bouwt in je achtertuin, kan zich hierdoor niet op eigendomsrechten beroepen. Dit kan echter problematische gevolgen hebben indien twee partners samen bouwen op de grond van een van hen. Als de grondeigenaar komt te overlijden, zal de andere partner immers maximaal het vruchtgebruik van de gezinswoning krijgen en gaat de blote eigendom over naar de kinderen. En wanneer ze scheiden blijft de eigenaar van de grond ook de eigenaar van het huis.
Vermoeden is weerlegbaar
Het recht van natrekking wordt gelukkig enkel vermoed, waardoor de andere partner nog steeds de mogelijkheid krijgt om het tegendeel te bewijzen. Die partner moet dan bewijzen dat hij of zij wel degelijk (mede-)eigenaar is van het huis. Dat zal bijvoorbeeld het geval zijn indien de facturen steeds op beide namen staan, indien de partners samen het contract met de bouwaannemer afsloten of indien de twee partners samen hebben getekend voor het woonkrediet. Indien beide namen niet consequent op alle documenten staan, kan het al eens problematisch worden. Want het is niet omdat je mee een offerte aanvraagt dat de woning uiteindelijk ook je eigendom wordt.
Voorzorgsmaatregelen treffen
Gelukkig kunnen partners vooraf wel het een en ander doen om deze situatie te voorkomen. De meest eenvoudige oplossing is door een huwelijkscontract op te stellen en de grond in de huwelijksgemeenschap te brengen. De eigenaar van de grond maakt de grond dan gemeenschappelijk. In dat geval is het natuurlijk wel aangeraden om voldoende veiligheidsclausules in te bouwen. Opdat de grond bij vooroverlijden of bij scheiding teruggaat naar de partner aan wie het oorspronkelijk toebehoorde.
In het geval van een wettelijk samenwonend koppel wordt onverdeeldheid vermoed en neemt men aan dat beide partners eigenaar zijn. Dit wettelijk vermoeden is echter weerlegbaar. Maar in dat geval wordt de bewijslast wel verschoven naar de partner die meent dat het huis hem exclusief toebehoort. Als feitelijk samenwonend koppel bestaat zo’n vermoeden niet en werkt het recht van natrekking maximaal door. Hier is het aangeraden om een samenlevingscontract op te stellen dat later bewijsrechtelijk kan worden ingeroepen.
Onthoud vooral dat het belangrijk is om hier preventief goed over na te denken. En even bij de notaris langs te gaan om alle afspraken netjes op papier te laten zetten.
Kostenleer als noodoplossing
Indien het recht van natrekking echter doorwerkt en een partner de woning verliest, blijft die partner niet automatisch met lege handen achter. Op grond van de kostenleer heeft de partner die de grond (en dus ook de woning) niet bezit, toch nog recht op een beperkte vergoeding. Dit is een oplossing voor wanneer een partner geen mede-eigendom kan bewijzen, maar wel het bewijs kan leveren van een aantal gemaakte kosten.
In de eerste plaats moet de partner alle gemaakte kosten die noodzakelijk waren voor het bewaren van de woning terugkrijgen. Denk bijvoorbeeld aan de kosten die gemaakt werden voor het uitvoeren van stuttingswerken.
Daarnaast is er ook nog de mogelijkheid om een deel van de nuttige kosten te recupereren. Het gaat om de kosten die werden gemaakt om een meerwaarde te creëren, zoals het plaatsen van een nieuwe keuken. Deze kosten zijn niet integraal recupereerbaar, maar de gerealiseerde meerwaarde is dat wel. Indien de nieuwe keuken tienduizend euro kostte en de waarde van de woning daardoor met vijftienduizend euro steeg, kan de partner dus nog vijfduizend euro recupereren.
Lees ook: 6 factoren die de waarde van je woning bepalen
Weet wel dat het in geen geval mag gaan om luxekosten, want die zijn nooit recupereerbaar. Zo kan een zwembad bijvoorbeeld niet voor vergoeding in aanmerking komen, zelfs niet wanneer het in een meerwaarde resulteert.
