Voor wie zijn de kosten van herstellingen in een huurwoning?

Een woning verhuren is meer dan alleen de huurinkomsten opstrijken. Als verhuurder heb je ook een aantal verplichtingen. Zo ben je volgens de wet verplicht om het gebouw te onderhouden opdat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het verhuurd is. Maar nog belangrijker: je moet een aantal herstellings- en onderhoudswerkzaamheden uitvoeren of financieren. Het is niet ongewoon dat dergelijke herstellingen in de huurwoning, zeker wanneer de factuur oploopt, al eens in geschillen resulteren. Want in sommige gevallen mag je de factuur wel degelijk aan de huurder voorleggen.

Grote herstellingen en het groot onderhoud: verhuurder

Grote herstellingswerken zijn steeds voor rekening van de verhuurder. Het gaat daarbij om herstellingen die de bewoning van de huurwoning zouden verstoren. Daaronder worden bijvoorbeeld problemen met de schouw of het inzakken van het balkon verstaan. Indien het gaat om herstellingen aan uitwendige delen van de huurwoning, zoals het dak of de gevel, zijn ze eigenlijk zo goed als altijd voor rekening van de verhuurder. Tenzij de huurder zelf een fout of nalatigheid beging natuurlijk, bijvoorbeeld door met zijn wagen de gevel aan te rijden. Ook herstellingen aan gemeenschappelijke delen, zoals een lift of een antenne, zijn voor rekening van de verhuurder. En dat geldt natuurlijk ook voor het onderhoud ervan.

Lees ook: In 2020 een woning verhuren? Investeer maar al in isolatie…

(Geringe) huurherstellingen en normaal onderhoud: huurder

De kleinere herstellingswerkzaamheden zijn dan weer voor rekening van de huurder. Het gaat om kleine herstellingen of onderhoudswerkzaamheden die voortvloeien uit normaal gebruik van het pand. Denk bijvoorbeeld aan het opnieuw bepleisteren van lage muren of het herstellen van een verkalkte kraan. Hierbij maakt het niet uit of de huurder al dan niet een fout of nalatigheid beging.

Anderzijds hoeft de huurder niet op te draaien voor herstellingen die voortvloeien uit overmacht of ouderdom. Wanneer een twaalf jaar oude inbouwoven het uiteindelijk begeeft, moet de verhuurder de oven met andere woorden vervangen. En wanneer hagelstenen een ruit breken, is dat ook het geval. Wanneer de schade optreedt wegens een gebrek aan onderhoud of een fout door de huurder, geldt dan weer het omgekeerde. Wanneer de vaatwasmachine bijvoorbeeld stuk gaat omdat de leidingen niet tijdig werden ontstopt, moet de huurder dan ook opdraaien voor de herstellingskosten.

Verergeringsschade

Op de huurder rust de verplichting om elke schadesituatie onmiddellijk aan de verhuurder te melden. Indien de verhuurder vervolgens moet optreden, is ook de verergeringsschade voor zijn rekening. Denk bijvoorbeeld aan een gebroken waterleiding en eventuele vochtproblemen door het niet tijdig ingrijpen door de verhuurder. Maar wanneer de huurder anderzijds niet tijdig actie onderneemt, is de verergeringsschade voor zijn rekening.

Speciale regels voor verwarmingsinstallaties

In sommige gevallen legt de wet- of decreetgever een aantal bijzondere regels op. Dat is in Vlaanderen bijvoorbeeld het geval voor de verwarmingsinstallatie. Hierbij moet de huurder de gasinstallatie minstens tweejaarlijks door een erkende technicus laten controleren, terwijl dat bij een stookolie-installatie minstens jaarlijks moet gebeuren. Dit op kosten van de huurder. Bij eventuele vastgestelde problemen moet de verhuurder dan weer voor de noodzakelijke herstellingen zorgen aan de huurwoning. Laat de huurder een tijdige controle dan weer na, dan spreken we opnieuw van nalatigheid. En dus kunnen de herstellingskosten voor zijn rekening zijn.

Lees meer: 4 taken van een goede vastgoedbeheerder

Tips voor het innen van herstellingskosten

Bovenstaande richtlijnen volgen uit de interpretatie van de (beknopte) regels die in het Burgerlijk Wetboek terug te vinden zijn. Vaak is en blijft het een beetje aanvoelen en zal ook een rechter naar redelijkheid oordelen. Hoe dan ook is de plaatsbeschrijving daarbij een cruciaal element om discussies te beslechten. Het is daarom aangeraden om een uitgebreide plaatsbeschrijving op te stellen en deze te laten vergezellen door foto’s.

Indien de kosten voor rekening van de huurder zijn, zal je de huurder moeten aanmanen om de kosten te vergoeden of de herstellingen te verrichten. Doet de huurder dat niet, dan kan je na tussenkomst van de rechter de waarborg (deels) aanslaan. Neem daarom altijd een huurwaarborg op in de huurovereenkomst.

Lees ook: Hoe zit het met de huurwaarborg in Vlaanderen?

Weet ten slotte dat je als verhuurder over een voorrecht beschikt ten aanzien van alle goederen die de huurwoning stofferen. Je kan de deurwaarder dus perfect de inboedel laten aanslaan indien de insolvabele huurder niet tot betalen overgaat.

Lorenzo Risack
    Lorenzo Risack

    Lorenzo is jurist en heeft een passie voor het geschreven woord. In een vroegere carrière sleutelde hij aan juridische publicaties en had hij zijn eigen juridisch adviesbureau. Tegenwoordig schrijft hij zowel voor Belgische als Nederlandse media over het ondernemerschap en juridische kwesties. Dit doet hij ook via zijn juridische nieuwsdienst Rechtenkrant.be. Ook voor De Beleggersgids schrijft Lorenzo over juridische thema’s met betrekking tot investeren, beleggen en vastgoed. Dit doet hij op een typerende en eigenzinnige manier.

    Gerelateerde artikels