Je wil investeren in vastgoed. Je oog valt op een wat ouder pand. Met architect en vergrootglas trek je op inspectieavontuur. In gedachten jongleer je al met huurgelden na een opfrisbeurt. Het rode lampje nabij het zesde zintuig van de architect voor asbestplaten, houtzwam, opstijgend vocht, loden leidingen enz. slaat echter tilt. Je rekenmachine zegt: slopen! Maar kan je zomaar de woning afbreken omdat het moet?
De woning kan niet zomaar gesloopt worden
Wanneer je hebt beslist om te slopen, informeer je je best grondig in je gemeente. Kan je woning wel afgebroken worden? Het is mogelijk dat het gebouw of woning dat je wil afbreken een beschermd monument of een beschermd dorps- of stadsgezicht is. In dat geval kan er een verbod op slopen van toepassing zijn. Het kan ook zijn dat enkel de beschermde gevel moet bewaard blijven. Of dat je wel flink met de moker mag tekeer gaan maar je niet mag heropbouwen! Licht je dus vooraf, en best voorafgaand aan de aankoop, goed in over de erfgoed- en stedenbouwkundige voorschriften.
Lees meer: De 5 interessantste sectoren om te beleggen in vastgoed
Slopen kan: vergunningsplicht en afwijkingen ervan
De regel: vergunningsplicht
De Vlaamse overheid, die bevoegd is voor ruimtelijke ordening, bepaalt in art. 4.2.1.,1°,c van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dat het afbreken van elke constructie vergunningsplichtig is, dus ook een woning. De aanvraag doe je via het “omgevingsloket”.
Afwijkingen van de vergunningsplicht
De melding
De Vlaamse Regering bepaalt de gevallen waarin de vergunningsplicht wegvalt maar vervangen wordt door een verplichte melding van de zogenaamde stedenbouwkundige handelingen. Vaak betreffen het eenvoudige of gangbare handelingen die aan de meldingsplicht onderworpen zijn of waarvoor specifieke stedenbouwkundige voorschriften gelden. Het afbreken van constructies is volgens de Vlaamse overheid geen meldingsplichtig werk. Dit impliceert echter niet dat er geen meldingsplicht kan zijn op lokaal niveau!
De vrijstelling
Sommige afbraakwerken kunnen vrijgesteld worden van vergunningsplicht. Van deze vrijstellingen kan je kennis nemen in art. 13.2 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. We citeren art. 13.2:
- slopen of verwijderen van zaken waarvan de plaatsing vrijgesteld is van vergunning
- volledige afbraak van een vrijstaand bouwwerk of constructie, voor zover dit niet:
- opgenomen is in de inventaris van bouwkundig erfgoed
- groter is dan 100 vierkante meter
- een bijzonder belang heeft voor de kwaliteit van de leefomgeving, een volkskundige, historische of esthetische waarde heeft, als referentie dient voor de bevolking van een buurt of wijk, of bijdraagt tot het gevoel van een plaatselijke bevolking om tot een bepaalde plek te behoren (enz.)
Lees zeker het volledige art. 13.2 van voornoemd besluit na. Wanneer er dus geen sprake is van één van de drie uitzonderingsgevallen, kan je een vrijstaande woning, afbreken, zonder omgevingsvergunning.
Lokale voorschriften: tóch vergunning of melding!
Let op voor de toepassing van de artikelen 4.2.5 en 4.2.6. VCRO. Oudere lokale (gemeentelijke en provinciale) voorschriften kunnen een vergunningsplicht hebben ingevoerd voor van vergunning vrijgestelde stedenbouwkundige handelingen. Deze blijven geldig tot ze worden opgeheven. Lokale overheden kunnen ook voor vrijgestelde handelingen een meldingsplicht invoeren. Informeer je dus grondig bij de gemeentelijke dienst voor ruimtelijke ordening!
Premie aanvragen bij het gecombineerd slopen en herbouwen
Wanneer je sloopt en meteen heropbouwt kan je, vanaf 1 oktober 2018 tot en met 31 december 2020, een gecombineerde sloop- en herbouwpremie aanvragen. Dit geldt voor alle gemeenten binnen het Vlaamse Gewest behalve voor 13 centrumsteden waar een verlaagd btw- tarief (6% in plaats van 21% voor sloop en heropbouw) de premie vervangt. Let op:
- Vraag de premie tijdig (binnen drie maanden na de gecombineerde aanvraag van de omgevingsvergunning voor sloop en heropbouw) online aan.
- Leg online het bewijs voor van het einde van de sloopwerken (via de link naar uw dossier in de bevestigingsmail) (bijvoorbeeld: factuur of foto’s (voor en na) indien u de werken zelf uitvoerde).
Wanneer het dossier volledig is, kan je, per bouwproject, een éénmalige uitbetaling (7.500 EUR) ontvangen. Voor meer informatie over de voorwaarden van de sloop- en herbouwpremie en de toepasselijke wetgeving ga je naar Energiesparen.be.
