De rol van een syndicus

Wanneer je belegt in appartementen, parkeerplaatsen of garages, dan word je (in de meeste gevallen) ook deels eigenaar van het grotere gebouw dat je aankoopt herbergt. Je bent dan een mede-eigenaar en behoort tot een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) voor het gebouw. Voor de uitvoering van zijn taken zal deze vereniging een syndicus aanstellen. Maar wat doet nu zo’n syndicus?

Wie is een syndicus?

In eerste instantie is de definitie van een syndicus: het officiële orgaan, een soort van ‘afgevaardigd bestuurder’ van deVereniging van Mede-Eigenaars. Hij is hiertoe gemandateerd door de algemene vergadering. Met name (of vooral) voor appartementsgebouwen is die bij wet verplicht om zo’n syndicus aan te stellen. Die kan de gemaakte beslissingen immers ook legaal uitvoeren.

Lees meerWat is een syndicus?

Syndici kunnen vervolgens natuurlijke of een rechtspersonen zijn. In de simpelste gevallen zijn ze zelf een van de mede-eigenaars. Maar vaak zijn zij ook onafhankelijken (met rechtspersoonlijkheid). Zij kunnen dan eventueel ook verschillende gebouwen ‘beheren’. Wanneer je in België een professioneel syndicus wil worden, moet je wel een erkend, zelfstandig makelaar zijn. Enkel zij kunnen de titel ‘vastgoedmakelaar-syndicus’ voeren.

Wat doet een syndicus?

Verder is de VME-afgevaardigde ook vaak een technisch onderlegd persoon. Minstens heeft hij voldoende technische bagage om zijn hoofdactiviteiten te coördineren en/of delegeren via derde partijen. Syndici zijn immers niet enkel het uitvoerend orgaan van de VME, maar ook de spil van het dagelijks bestuur van de mede-eigendom.

Een voornaam onderdeel van het takenpakket is hier bijvoorbeeld het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en faciliteiten. Dit kunnen uiteraard gangen, liften en garages zijn, maar het gaat net zo goed over het dak, de verzekeringen en de brandveiligheid: alles wat gedeelde onderdelen en hun technische uitrusting aangaat.

Mandaat

De syndicus heeft in deze overigens ook een adviserende functie, in die zin dat hij zal signaleren welke voorname werken er eventueel (dringend) moeten uitgevoerd worden. Uiteraard is het vervolgens wel aan de algemene vergadering om al dan niet in te gaan op deze adviezen. Als mandataris van die vergadering moet elk type afgevaardigd bestuurder immers finaal verantwoording afleggen bij zijn aanstellers. De syndicus kan zo bijvoorbeeld ook nooit overeenkomsten aangaan in naam van de VME, wanneer deze zich buiten de bevoegdheden van zijn mandaat bevinden.

Op de algemene vergadering kun je je als mede-eigenaar vervolgens aan dit soort agendapunten verwachten:

  • De boekhouding van de mede-eigendom wordt voorgelegd ter goedkeuring;
  • De vergadering bespreekt het overzicht gegeven van gedane werken en advies met betrekking tot komende werken;
  • De vergadering gaat na indien alle lopende contracten correct werden opgevolgd.

Het mandaat van syndici is verder beperkt tot 5 jaar. Deze termijn kan men verlengen wanneer de makelaar-syndicus het uitdrukkelijk voorstelt.

Bijzondere status

Hierboven zal duidelijk geworden zijn dat hij verschillende gedaanten kan aannemen. Afhankelijk van zijn statuut gelden er ook verschillende regels met betrekking tot zijn betrokkenheid bij de VME. Als mede-eigenaar mag hij bijvoorbeeld ook deelnemen aan de stemmingen van de algemene vergadering. Hij mag echter niet optreden als volmachthebber van anderen. Het omgekeerde is het geval voor een (professionele) makelaar-syndicus, die geen mede-eigenaar is.

De status van dit mandaat kan om deze en andere redenen bijzonder genoemd worden. Geen enkel ander VME-personeelslid kan handelen zoals de syndicus. Stel bijvoorbeeld dat het gebouw ook een conciërge in dienst heeft, dan mag die op geen enkele manier deelnemen aan de stemmingen, zelfs al is hij mede-eigenaar.

Artikel 577-8 § 4

Voor een volledig overzicht van syndicus-taken kan je artikel 577-8 § 4 van het Burgerlijk Wetboek nalezen. Tot de dagelijkse opdrachten behoren onder andere het beheer van de rekeningen, het toezicht op lopende contracten en de bestelling van voorzieningen. Ook is de syndicus gelast met het bijeenroepen van de algemene vergadering.

De Beleggersgids Redactie
De Beleggersgids Redactie

De Beleggersgids redactie schrijft over beleggen, investeren in vastgoed, geld en alternatieve vormen van investeringen. Nieuws, opinies, informatie en veel meer.

Gerelateerde artikels

1 reactie

  1. Beste
    Ik ben net eigenaar geworden van een appartement er is geen syndicus buurvrouw boven stelt zich op als zogenaamd syndycus en speelt de tiran hoe moeten wij ermee omgaan ????
    Dank u
    Mvg van mullem

Geef een reactie

Jouw naam verschijnt bij de reactie, jouw email adres wordt niet gepubliceerd. Alle reacties worden voor publicatie gelezen en goedgekeurd.