Oh oh, Ad Blocker gedecteerd!
Het lijkt erop dat je een Ad Blocker gebruikt op De Beleggersgids. Gelieve de Ad Blocker uit te schakelen en advertenties toe te laten op onze website. De Beleggersgids is afhankelijk van inkomsten uit advertenties om jou alle artikels gratis te brengen. Gun je ons geen inkomsten? Ga verder
Zijn hotelkamers een goede belegging?

Beleggen in hotelkamers is hot. In zowat elke kuststad vinden we vandaag hotels in de steigers of werven waar volop wordt gebouwd om binnen afzienbare tijd hordes toeristen te ontvangen. Ook jij als belegger kan een graantje meepikken. Dit is de belofte van de prospectussen die gewag maken van een ‘gegarandeerd rendement.’ Maar zijn hotelkamers wel een goede belegging?

Hoe komt dit en van waar komt deze beweging ineens? Kan jij als belegger zeker zijn van een gezond basisrendement bij dergelijke vorm van beleggen? Welke zijn jouw garanties? Of kies je beter voor een investering in een eigen appartement aan de zee?

Waarom komen er ineens zoveel nieuwe hotelprojecten bij?

Als we de groeicijfers van de vastgoedprijzen aan de kust bekijken kunnen we er niet omheen: de beweging van de laatste 30 jaar in opwaartse zin van de vastgoedprijzen is meer dan indrukwekkend. Heel wat hoteliers die geconfronteerd werden met de enorme waarde van hun eigendom stelden zich - vaak terecht - de vraag of het nog zin had zelf te investeren in een renovatie of uitbreiding van hun hotel. 

Meer informatie over beleggen in hotelkamers?

Laat je gegevens na en je wordt gecontacteerd door onze partner.
  1. Gelieve jouw naam in te vullen.
  2. Gelieve een correct email adres in te vullen.
  3. Gelieve jouw telefoonnummer in te vullen.

Uitbreiding zou vaak een immense investering vereisen en renoveren om te voldoen aan de als maar strenger wordende regels van Toerisme Vlaanderen vereist vaak te veel financiële inspanningen. De intussen ouder wordende hoteleigenaar koos dus massaal eieren voor zijn geld en hij verkocht zijn pand aan bouwpromotoren om plaats te maken voor appartementen.

Gelijktijdig kregen we in het begin van de jaren 2000, met de komst van de low-cost luchtvaartmaatschappijen een ingrijpende impact op de lokale toeristische industrie. Daar waar vroeger mensen vaak langer aan zee verbleven in de korte vakanties in oktober en februari, kiest de kustbezoeker vaker voor kort weekendverblijf. De toeristische sector aan de kust heeft dit intussen goed begrepen en speelt meer en meer in op dat korte verblijfstoerisme door de organisatie van events en activiteiten in het weekend. De activiteitenkalender van een kuststad zoals Middelkerke bevestigt overduidelijk deze trend.

Voeg deze twee elementen samen - een dalend aanbod (het dalende aantal familiehotels) en een relatief stabiele of stijgende vraag (nood aan korte verblijven) - en je hebt meteen het antwoord op de vraag waarom zoveel nieuwe hotels gebouwd worden. Er is dus niets mis met wat er gebeurt. De vraag is realistisch, het aanbod beent bij, en dat is op zich een goede zaak. Zowel voor de hotelsector die snel vernieuwt én voor de toerist die uit een ruim en modern aanbod kan kiezen. Alleen maar winnaars dus.

Wat zijn de garanties op een meerwaarde?

Je kan op meerdere manieren in dergelijke projecten instappen. De meest courante is die waarbij je een hotelkamer koopt via een authentieke notariële akte én waarbij je een erfpacht realiseert op een zoveelste deel van de grond waarop het hotel wordt gebouwd.

Je wordt dus eigenaar van een fysieke kamer op een bepaalde verdieping, met een bepaald nummer in dat gebouw. Geen probleem dus wat dat betreft. De enige ‘catch’ is dat je géén eigenaar wordt van de grond.

De finale meerwaarde komt uit 2 componenten:

  1. het rendement van de exploitatie van het hotel zelf (je krijgt een deel van de winst na aftrek van kosten en beheer fees)
  2. de meerwaarde van het pand (de algemene groei van de vastgoedprijzen).

Géén van beide componenten bieden een 100% meerwaardegarantie. De reden hiervan is redelijk eenvoudig: niemand kan garanderen dat het hotel rendabel is of wordt én dat de vastgoedprijzen dermate zullen evolueren dat de waarde van het pand zelf alleen maar toeneemt. 

Vooral dit laatste, de toename van de vastgoedprijzen aan de kust, is al enkele jaren geen certitude meer. Er is nog wel groei, maar vergeet de spectaculaire groeicijfers van de afgelopen jaren.

De rendabiliteit van het hotel zelf is minder een probleem. De hoteluitbater - in dit geval vaak een keten met een goede reputatie en een sterk management - zal er uiteraard alles aan doen om een locatie te kiezen die een maximale bezettingsgraad beoogt. Dat spreekt eigenlijk voor zich. 

Maar zoals het met elke opstart van een bedrijf gaat kan het wel even duren vooraleer de beoogde winsten ook effectief behaald worden. Echte spijkerharde garanties kan en mag men dus niet geven. Kies dus bij je investering vooral voor die liggingen die voldoende bezoekers aantrekken of waar het aanbod aan hotels beperkt is en de vraag hoog is.

Waarom erfpacht?

Zoals hierboven al aangegeven word je dus geen eigenaar van de grond. Dat hoeft op zich geen probleem te zijn. De reden waarvoor men vooral voor deze constructie kiest is deze: een klassieke eigendomsstructuur van een appartementsgebouw vereist een vereniging van mede-eigenaars, een structuur met een syndicus en dergelijke meer. Wie mede-eigenaar is in een appartementsgebouw weet het: de discussies en de besluitvorming over vaak kleine dingen zoals de gevelrenovatie, het onderhoud van het gebouw en de gemene delen, de kleur van de gevel,… zijn vaak ellenlang en zorgen nog al eens voor frustratie.

Lees meer: De erfpacht doorgelicht: kopen op erfpacht

Een hotelgebouw kan je misschien wel beschouwen als een vorm van een appartementsgebouw, maar er is in dergelijke gebouwen zeer veel ruimte die onder de noemer ‘gemene delen’ kan gezet worden. Denk hierbij maar aan de receptie, het restaurant, de keuken, bergruimtes voor linnen, één of meerdere ruime liften, wettelijk te voorziene brandtrappen, enz. 

Beeld je in dat de hoteluitbater in een klassieke eigendomsvorm telkens moet overleggen én vooraf goedkeuring moet krijgen van àl die eigenaars om wat-dan-ook maar te veranderen of aan te passen. Dit zou een totaal onhoudbare situatie zijn. Vandaar dat men hier kiest om de meest flexibel mogelijke bestuursvorm te kiezen. Erfpacht is hierbij geen slechte keuze.

Het lijkt dus evident dat de hoteluitbater er alle belang bij heeft om een maximale bewegingsvrijheid te krijgen in zijn doen en laten om de rendementen van het hotel te maximaliseren. En een gelukkige hoteluitbater betekent ook een gelukkige kamereigenaar.

Is een belegging in een hotelkamer interessanter dan een eigen appartement kopen?

Dit is een zeer moeilijke vraag. Je dient te overwegen of je zélf vaak het appartement wil gebruiken. In de hotelformule kan je dat niet - tenzij je een week in het hotel boekt én betaalt (al dan niet met korting). Op vlak van de inkomsten kan je de rendementen van een belegging in één enkele hotelkamer met winstdeelname onmogelijk vergelijken met ‘een’ appartement. Dat moet je letterlijk geval per geval bekijken waarbij je rekening dient te houden met ligging, aankoopbedrag (inclusief registratierechten), de fiscale lasten, de belastingen op ‘tweede verblijf,’ de mogelijke inkomsten via verhuur, groeiprijzen van het vastgoed… Er is dus teveel in het geding om zomaar de vergelijking te kunnen maken.

Lees meer: Beleggen in hotelkamers: waar moet je op letten?

Zijn er risico’s of kan je op beide oren slapen?

Alles begint met de vraag hoe en wat je als een ‘risico’ beschouwt. Als het over garanties op de eigendomsrechten gaat, ben je perfect beschermd en is het risico zeer klein dat je jouw eigendom in rook ziet opgaan. 

Als het over inkomstengaranties gaat moet je rekening houden met de rendabiliteit van het hotel zelf en dat kan onmogelijk gegarandeerd worden. Hierbij hou je best rekening met de statistieken van de hotelgroep, de ligging, het lokale aanbod aan hotelkamers, de concurrentie en de aantrekkelijkheid van de stad of gemeente. Hier ligt het risico in de moeilijke voorspelbaarheid én in een mogelijks niet-rendabele opstartperiode. De banken verwoorden het zo: rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. 

Bovendien: het spaarboekje levert nog 0,10% basisrente op. Een stevige obligatie met een nettorendement van 1,2% is gangbaar. Wie dus een aanbod krijgt dat hoger ligt op vlak van rendement moet goed nazien waar het risico zit!

En wat met de garanties op meerwaarde? Dit is een zeer moeilijke vraag. Afhankelijk van de bron zullen we in ons land horen dat we ofwel met een overpriced markt zitten of met een mooi groeipotentieel. Laat je daarom goed adviseren door jouw notaris of een vastgoedmakelaar die de lokale markt kent.

Is een hotelkamer makkelijk verkoopbaar?

Dat is een goede vraag. Er is momenteel een stijgende vraag naar hotelkamers, er is dus ook geen reden om aan te nemen dat wanneer je investeert in deze vorm van vastgoedbelegging, je moeilijk je eigendom zou kunnen herverkopen. Vaak worden dergelijke kamers ‘intern’ verkocht aan mede-eigenaars in het hotel.

Er is echter - net zoals in een klassieke boekhouding - een onderscheid tussen solvabiliteit en liquiditeit. De vraag is en blijft hoe snel je een investering in dergelijke kamer kunt verkopen. Het is hier net zoals met elke investering in vastgoed: als je op een bepaald moment zeer snel geld nodig hebt weet dan dat een eigendom verkopen niet de snelste methode is. Deze redenering trek je dus best ook door naar beleggen in hotelkamers.

Conclusie

Er zijn geen redenen om aan te nemen dat investeren in een hotelkamers een slechte zaak zou zijn. Je houdt deze investering in een hotelkamer best tegen het licht nét zoals je dat met eender welke investering zou doen. Vermijd emotionaliteit, vermijd tijdsdruk om de juiste beslissing te nemen. Hou in het achterhoofd dat geen enkele belegging met een hoger rendement zonder risico’s is.

De FSMA, de financiële waakhond van ons land, heeft om net zoals bij andere belegging de consument te vrijwaren, strengere controlemechanismes opgezet voor deze beleggingsvorm. Het mag voor de consument evenzeer een geruststelling zijn dat beleggen in hotelkamers dus écht als een volwaardige vorm van beleggen wordt aanzien.

Lees meer: Wat bepaalt het succes van een belegging in een hotelkamer?

De Redactie op 17 april 2015

VRT Nieuws van 17 april 2015

Winnie Vincken

Eigenaar van De Beleggersgids, Investoweb en Investor Guide

De Beleggersgids

Heldere en begrijpbare kennis, inzichten, inspiratie en nieuws over investeren in vastgoed, beleggingen, investeringen en geld.

Al 8.099 abonnees en groeiend

Top
×

De interessantste artikels wekelijks in je mailbox? Schrijf je in!

Ik ga akkoord met de voorwaarden
×

De interessantste artikels in je mailbox.

Ik ga akkoord met de voorwaarden