Oh oh, Ad Blocker gedecteerd!
Het lijkt erop dat je een Ad Blocker gebruikt op De Beleggersgids. Gelieve de Ad Blocker uit te schakelen en advertenties toe te laten op onze website. De Beleggersgids is afhankelijk van inkomsten uit advertenties om jou alle artikels gratis te brengen. Gun je ons geen inkomsten? Ga verder
De gesplitste aankoop met vruchtgebruik voor een rechtspersoon

De gesplitste aankoop met vruchtgebruik voor een rechtspersoon (veelal een vennootschap) is een nuttig instrument om vastgoedtransacties fiscaal te gaan optimaliseren.

Wat houdt een gesplitste aankoop in?

Bij een gesplitste aankoop in vruchtgebruik en blote eigendom gaat men het inherent tijdelijke karakter van het vruchtgebruik gaan benutten teneinde de vruchtgebruiker een aantal jaren het vergaande genot te gaan verschaffen met betrekking tot een onroerend goed. Na verloop van tijd verwerft de blote eigenaar de volledige eigendom; hij is de uiteindelijke begunstigde van de ‘constructie’.

De vruchtgebruiker heeft het recht om van andermans zaak het genot te genieten, zoals de eigenaar zelf, maar met de verplichting de zaak in stand te houden. Is de vruchtgebruiker een rechtspersoon, dan kan het vruchtgebruik voor maximaal 30 jaar gevestigd worden.

Waarom gesplitst gaan aankopen?

Zoals reeds gesteld, heeft de techniek van de gesplitste aankoop van vastgoed met vruchtgebruik ontegensprekelijk enkele fiscale voordelen van aanzienlijke omvang. Voor vastgoedoperaties met vennootschappen springen daarbij vooral in het oog de afschrijving van de aankoopprijs, de bouw- en verbeteringswerken die de vruchtgebruiker op zich neemt en de aftrekbare beroepskosten. Op het einde van de rit dooft het vruchtgebruik uit en wast de blote eigendom van de bedrijfsleider of aandeelhouder aan tot volle eigendom, zonder dat daar noodzakelijk enige bijkomende vergoeding voor verschuldigd is. Ondertussen werden de nodige of wenselijke onderhouds- en verbeteringswerken tijdens de duur van het vruchtgebruik door - en ten laste van de vruchtgebruiker uitgevoerd.

Lees meer: https://debeleggersgids.be/vastgoed/financiering/kan-vruchtgebruik-via-een-vennootschap-nog

Deze talrijke en niet onaanzienlijke fiscale voordelen hebben de fiscus er evenwel toe gebracht deze constructies met argusogen te volgen. Daarbij liet zij evenmin een kans onbenut om deze vruchtgebruikconstructies op allerhande manieren aan te vechten.

Standpunt van de fiscus

Onder de oude antimisbruikbepaling was de fiscus in eerste instantie van oordeel dat de gesplitste aankoop kon geherkwalificeerd worden in een aankoop van een volle eigendom door de natuurlijke persoon gevolgd door de verhuring van het onroerend goed aan de vennootschap tegen een eenmalige huurprijs. Deze herkwalificatie door de fiscale administratie werd eind 2007 door het Hof van Cassatie terecht van tafel geveegd. Ons hoogste rechtscollege had immers reeds in 2005 in herinnering gebracht dat de herkwalificatie op basis van de oude antimisbruikbepaling gelijksoortige niet-fiscale rechtsgevolgen moet sorteren.

Het zeer geringe succes van deze herkwalificatie in huur deed de fiscus het geweer van schouder veranderen. In een tweede poging trachtte zij voor te houden dat de constructie kon geherkwalificeerd worden in een recht van opstal. Opnieuw gelet op het feit dat de herkwalificatie op basis van de oude antimisbruikbepaling gelijksoortige niet-fiscale rechtsgevolgen moet teweegbrengen, was deze tweede poging geen lang leven beschoren.

Bovenvermelde mislukkingen brachten de fiscus ertoe een ander artikel van het Wetboek Inkomstenbelastingen ter hand te nemen. De administratie ging de aftrek van kosten die verbonden zijn aan het vruchtgebruik in hoofde van de vennootschap-vruchtgebruiker gaan betwisten omdat niet zou voldaan zijn aan de voorwaarden met betrekking tot de aftrekbaarheid van beroepskosten. Dit zou onder andere het geval zijn bij de aankoop van een woning door de vennootschap om die naderhand ter beschikking te stellen van haar bedrijfsleider. De fiscus hield voor dat de kost (aankoop onroerend goed) niet werd gedaan om belastbare winst te verkrijgen of te behouden overeenkomstig het maatschappelijk doel van de vennootschap. De fiscus werd hier echter teruggefloten door het hof van beroep te Luik dat het standpunt van de vennootschap volgde en stelde dat de uitgaven van de vennootschap een voordeel in natura inhouden wat wel degelijk in overeenstemming is met haar maatschappelijk doel. De kosteloze ter beschikking stelling aan de bestuurder van het onroerend goed werd als bezoldiging gekwalificeerd, wat impliceert dat het geen persoonlijke uitgave betreft.

Met de nieuwe antimisbruikbepaling haalde de wetgever echter het grof geschut boven. De nieuwe antimisbruikbepaling verleent de fiscus immers de mogelijkheid om elke constructie te toetsen aan de specifieke doelstelling van een bepaalde belastingregel. Strookt de constructie niet met deze doelstelling en tracht de belastingplichtige zich met deze constructie buiten de toepassingssfeer van die belastingregel te plaatsen, dan is er sprake van ‘fiscaal misbruik’. Dit komt eigenlijk neer op een omkering van de bewijslast die nu op de schouders van de belastingplichtige komt te rusten. Het is thans de belastingplichtige die moet aantonen dat ook andere dan louter fiscale motieven aan de grondslag liggen van de bewuste constructie.

De diverse administratieve circulaires die volgden op de invoering van deze nieuwe antimisbruikbepaling reppen met geen woord over de gesplitste aankoop door een vennootschap als vruchtgebruiker en haar zaakvoerder als blote eigenaar. Hieruit afleiden dat de fiscus dergelijke constructies ongemoeid zal laten is, gelet op de verbetenheid die de administratie reeds uitte voor de invoering van de nieuwe antimisbruikbepaling, wellicht een stap te ver.

Hoewel een algemeen verbod van de gesplitste aankoop geenszins aan de orde is, staat het wel vast dat bij het opzetten van dergelijke constructie, men voldoende oog zal moeten hebben voor de niet-fiscale motieven ervan. Bij twijfel of de constructie die men opzet al dan niet kan worden gevat door de nieuwe antimisbruikbepaling, kan het aanbevelenswaardig zijn een voorafgaande ruling te vragen aan de dienst voorafgaande beslissingen die zich dienvolgens bindend zal uitspreken.

De voorafgaande beslissingen die sinds de invoering van de nieuwe antimisbruikbepaling werden uitgevaardigd, melden geen koerswijziging aan maar luiden net een verderzetting in van de reeds gevestigde praktijk. In ieder geval blijft met betrekking tot de gesplitste aankoop met vruchtgebruik voor een vennootschap voorzichtigheid dus geboden.

De Beleggersgids

Heldere en begrijpbare kennis, inzichten, inspiratie en nieuws over investeren in vastgoed, beleggingen, investeringen en geld.

Al 7.915 abonnees en groeiend

Top
×

De interessantste artikels wekelijks in je mailbox? Schrijf je in!

Ik ga akkoord met de voorwaarden
×

De interessantste artikels in je mailbox.

Ik ga akkoord met de voorwaarden