Oh oh, Ad Blocker gedecteerd!
Het lijkt erop dat je een Ad Blocker gebruikt op De Beleggersgids. Gelieve de Ad Blocker uit te schakelen en advertenties toe te laten op onze website. De Beleggersgids is afhankelijk van inkomsten uit advertenties om jou alle artikels gratis te brengen. Gun je ons geen inkomsten? Ga verder
Kan vruchtgebruik via een vennootschap nog?

Het vruchtgebruik is een tijdelijk zakelijk recht waarvan een persoon de eigendom heeft, en een ander het genot en het recht om van de zaak gebruik te maken. Het recht kan zowel op onroerende als roerende goederen gevestigd worden, doch in de meeste gevallen slaat het op onroerende goederen. Een woordje uitleg over het vruchtgebruik via een vennootschap:

De vruchtgebruiker kan inkomsten behouden die hieruit voortvloeien, bijvoorbeeld verhuren van het pand, maar hij is wel verplicht om de zaak zelf in stand te houden en oorspronkelijke staat terug te bezorgen op het einde van het vruchtgebruik.

We onderscheiden twee soorten vruchtgebruik:

  • Wettelijk vruchtgebruik dat ontstaat bij overlijden. De nalatenschap kan verdeeld worden tussen blote eigenaars en vruchtgebruikers. Dit kan op basis van de wet, bij wijze van bepalingen in het testament of volgens bepalingen in het huwelijkscontract.
  • Conventioneel vruchtgebruik dat ontstaat bij contract dat wordt opgesteld bij een overeenkomst door twee of meer betrokken partijen.

De verkoop van het vruchtgebruik aan de vennootschap behoort tot de tweede categorie en zal steeds moeten gebeuren bij notariële akte. De duurtijd van een vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap kan nooit langer duren dan 30 jaar. 

In de praktijk gebeurt het vaak dat een bedrijfsleider als natuurlijk persoon de naakte eigendom aankoopt en de vennootschap het vruchtgebruik koopt. Na afloop van het vruchtgebruik, verwerft de bedrijfsleider het onroerend goed in volle eigendom.

Aandachtspunten bij vruchtgebruik via een vennootschap

In het verleden werd er vaak misbruik met vruchtgebruik constructies vastgesteld waardoor de administratie dan ook de controles heeft verscherpt. Het vruchtgebruik kopen met de vennootschap blijft mogelijk maar moet wel aandachtig bekeken worden.

Bij het kopen van het vruchtgebruik moet er verzekerd kunnen worden dat de berekening van de waarde van het vruchtgebruik correct is gebeurd. Dit is om zeker te zijn dat de vennootschap geen te hoge waarde inbrengt. Er bestaan verschillende manieren om de waarde van het vruchtgebruik te berekenen maar volgens de Commissie moet er rekening gehouden worden met de staat waarin het onroerend goed zich bevindt, de werken die nog uitgevoerd moeten worden, enz… de economische waarde wordt berekend op basis van de huurwaarde of het werkelijke verhuurrendement van het onroerend goed. 

Tijdens het vruchtgebruik mag de vennootschap / vruchtgebruiker instaan voor alle kleine herstellingen die nodig zijn om het onroerend goed te onderhouden.

De kosten van grote herstellingswerken zoals het aanleggen van een nieuw dak dienen door de naakte eigenaar te worden gedagen. Hiervan kan afgeweken worden in de aankoopakte, maar renovaties kunnen fiscale nadelen met zich meebrengen op het einde van het vruchtgebruik.

Wie in hoedanigheid als bedrijfsleider woont in het pand, dient rekening te houden met een voordeel alle aard. Dit voordeel is afhankelijk van geval tot geval maar wordt steeds belast als een bezoldiging waarop ook sociale bijdragen verschuldigd zijn.

Gevolgen in de vennootschap

Tijdens de duur van het vruchtgebruik kan de vennootschap deze afschrijven, de registratiekosten bij de aankoop kunnen ook gedragen worden door de vennootschap. 

Indien er kosten worden gemaakt voor het onderhoud van het gebouw, dan zal deze ook door de vennootschap kunnen gedragen worden.

De BTW op kosten die gemaakt worden om het pand in stand te houden is ook aftrekbaar, maar slechts ten belope van het beroepsgedeelte. Wordt het pand uiteindelijk verhuurt dan is de BTW niet aftrekbaar.

Gevolgen voor de naakte eigenaar (privé persoon)

Gedurende het vruchtgebruik dient de naakte eigenaar in te staan voor alle grote herstellingswerken en renovaties. Indien er een lening wordt aangegaan om de blote eigendom te verkrijgen, dan zal deze heeft de vennootschap geen recht op de aftrek woonbonus.

Tijdens de duur van het vruchtgebruik kan de naakte eigenaar het gebouw of de grond niet gebruiken en heeft hij ook geen recht op de inkomsten ervan. Na afloop wordt hij wel volledig eigenaar van het pand waarop het vruchtgebruik betrekking heeft.

Einde van een vruchtgebruik

Een vruchtgebruik kan op verschillende manieren eindigen. Het uitdoven van de termijn is de meest frequente manier waarop dit gebeurd. Bij het uitdoven van het vruchtgebruik verkrijgt de blote eigenaar uiteindelijk de volle eigendom. Dit staat niet gelijk aan het verkrijgen van voordeel.

Werden er echter verbeteringswerken uitgevoerd aan het pand, dan moet er wel rekening mee gehouden worden dat er een meerwaarde zal zijn, ten bedrage van de aanschaffingswaarde van de verbeteringswerken.

Een andere manier om het vruchtgebruik te eindigen is door deze te verkopen. Op het moment van de verkoop zal opnieuw de waarde van het vruchtgebruik berekend moeten worden. Aan de hand van deze bekomen waarde is het mogelijk dat de vennootschap vruchtgebruiker een meerwaarde moet betalen. Privé betaal je in dat geval echter niets.

Alternatieven

Afhankelijk van uw situatie kan het mogelijk zijn dat een alternatieve constructie toch beter past. Opstal is een goed gekend alternatief op vruchtgebruik. Hierbij wordt er een scheiding gemaakt tussen gronden en opstallen. Recht van opstal is een tijdelijk zakelijk recht om gebouwen op andermans grond te hebben. Deze kan maximaal 50 jaar duren.

Bij recht van opstal zal bijvoorbeeld een persoon de grond kopen en opstal verlenen aan de vennootschap om hierop een gebouw te plaatsen; Indien het gaat om een gebouw dat reeds opgericht is, dan bestaat de mogelijkheid om de opstal te vestigen op de grond en het gebouw over te dragen aan de vennootschap.

Erfpacht is een tweede bekend alternatief. Als erfpachthouder ontvang je het genot over een grond en kan je een gebouw oprichten op de grond. Je blijft eigenaar van de opstallen die op de grond zijn, ook al worden deze afgebroken en nadien weer opgezet.

Voor het gebruik van de pacht betaal je jaarlijks een fiscaal aftrekbare vergoeding. Erfpacht kan tegelijkertijd vernieuwd worden bij elke verkoop van het gebouw. De tijdelijk recht bedraag minimaal 27 jaar en kan maximaal 99 jaar duren.

Vruchtgebruik in uw vennootschap of niet?

Vruchtgebruik komt met een aantal voordelen maar ook nadelen. Het is vooral belangrijk om de situatie geval per geval te bekijken en de berekening op maat te laten uitvoeren. Bepaalde beslissingen zoals het uitvoeren van een renovatie, kan een invloed hebben op de uiteindelijke winstgevendheid van deze constructie.

De Beleggersgids

Heldere en begrijpbare kennis, inzichten, inspiratie en nieuws over investeren in vastgoed, beleggingen, investeringen en geld.

Al 7.828 abonnees en groeiend

Top
×

De interessantste artikels wekelijks in je mailbox? Schrijf je in!

Ik ga akkoord met de voorwaarden
×

De interessantste artikels in je mailbox.

Ik ga akkoord met de voorwaarden